项目初步策划案样本.docVIP

XX项目初步策划方案

第一部分：市场研究部分

一、宏观环境研究：

（一）、当地房地产市场环境：

1、当地人文环境：

2、当地房地产行业研究：

3、经济环境：

4、政策环境：

5、其它事项对房地产市场影响：

（二）、当地房地产市场发展现实状况分析：

1、当地房地产市场开发投资现实状况分析：

2、当地房地产市场竞争现实状况分析：

（三）、当地房地产发展趋势分析：

二、项目所在地域分析：

三、用户行为分析：

（一）、消费者特征分析：

（二）、消费者心理习惯分析：

（三）、当地房地产买方市场需求特征分析：

（四）、当地房地产买方对高级小区认知程度分析：

（五）、当地房地产买方对物业管理和物业服务认知程度分析：

四、市场分析总结：

（一）、市场环境：

（二）、产品市场：

（三）、消费环境：

第二部分：市场定位和专题概念设定

一、本案竞争力分析：

（一）、本案条件和资源分析：

在了解市场环境对本案影响前提下，对本案现有多种资源进行整合，寻求目标市场充足发挥市场能力

1、条件分析：

（1）、用地分析：项目占地180亩，去除保留建筑等候生于面积150亩左右，计划建筑面积15平米，容积率要求1.6--1.8，绿化率要求38--40%，建筑形态为多层、小高层、别墅混合商住区。项目地块相对方正平坦，周围无影响建筑格局，宜于计划设计和施工建设。

（2）、城市发展和计划条件：项目地处XX县城区西北部，是新城市计划中心腹地，西临曹植公园人工湖南面XX广场绿地，自己染景观极佳，交通条件良好，但居住气氛尚在形成中，市政配套设施相对该区域较为淡薄。

（3）、项目成本条件：

2、资源分析：

（1）、规模资源：项目占地面积和施工开发面积是XX历年来房地产发展最大项目，相对于中小项目更含有规模抗衡优势；同时项目开发商市价开发能力和资金运行情况良好，假如项目运行正常，规模优势势必将很快发挥作用；

（2）、品牌资源：项目定位高起点高级次，和现在当地市场供给产品形成鲜明对比，有利于品牌资源创建，同时开发商单位有很好开发业绩，合适利房地产发展领跑者这对于项目品牌创建也会带来很大帮助；

总结：综合上述分析，本企业认为本案含有塑造高级次生活小区条件，在充足利用外部有利条件整合资源前提下做好项目定位，发挥优势区划劣势风险，并抓好现场销售管理和项目推广，本案必将成为当地房地产业一个极大成功，并能带动当地市场房地产业很多理念成长，并能帮助开发单位企业品牌真正形成。

（二）、本案SWOT分析：

项目优势：

A、环境优美：

B、交通便捷

C、大型小区成熟气氛

D、发展前景和升值潜力大

E、绝版地段

项目劣势：

A、市政配套跟进情况差

B、周遍人居气氛商未形成；

C、市场消费支持相对差

项目机会：

A、仅有高段市场供给；

B、05－度对自建房市场整理政策出台和监管力度加大

C、高收入大家对适合住宅强烈需求

D、身份地位特殊人群和灰色收入成份实际存在

项目威胁：

A、项目体量较大，战线拉较长，不可预见风险原因太多；

B、市场总需求支撑相对不足，且轻易分散，

C、XX整体消费意识低，购房观念陈旧急需引导；

D、项目追加成本投入高

E、价格敏感程度和实际承受能力存在不可知性；

二、项目竞争态势分析：

（一）、区域内市场竞争分析：

1、XX县房地产多年来发展快速，但其真正意义上发展实际上是在开始。因为当地整体经济水平不高，城市化进程速度较慢，城区市政配套设施建设延伸相对滞后，均给当地房地产快速发展带来一定障碍。同时城区规模不大，城区人口总量及增加率低造成市场实际需求量较低，消费者在实际收入水平限制下对房地产需求度也无法强烈，市场缺乏充足有力有效支持。近期来相对超大项目标涌现，使适当地房地产处于了基础饱和状态，兼之该市场严重存在着单位自建房情况，这在一定程度上也必将在开发商之间拼斗中吸纳相当一部分有效用户。即使市场上房地产项目和开发商并不多，且根据XX历年来实际去化量和增幅来看，当地市场应该仍存在着一定操作空间，但一定市场需求分额和较大市场供给对立，“僧多粥少”使适当地市场上有限项目和各自开发商之间已然形成了尖锐矛盾和猛烈竞争格局。

2、假如说当地竞争格局是在充足表现出来话，那么本项目以其当地市场超大致量、绝佳环境和地理位置等绝对优势出现，势必在有限市场消费群体中引发震动及一致关注，从而必将愈加加剧当地市场竞争状态。

3、另外，当地市场房地产自以来似乎一直在本案开发商领跑下进行发展，其相对规范开发行为和相对科学经营理念，在一定程度上带动并影响了当地开发商成长和发展，在各自不一样背景和资源配置下，不一样开发商要想在当地域取得更大发展空间和经济效益，不可避免地在模拟、学习、借鉴过程中和本案开发商进行竞争，这一点在当地两家开发商联手进行开发，且其在开发行为中有意识寻求更高等策划机构和策划人士合作上现实情