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政策研究(2024年5月18日)
年1月,仅北上广深,以及杭州和成都的部分区域首付比例高于全国下
限。此次调整后,预计各地区将因城施策,跟进调整首付比例,降低购房
者门槛。
第二,下调房贷利率,降低居民购房融资成本。
一是取消房贷利率下限。新政发布前,全国首套房利率下限为LPR-
20bp,二套下限为LPR+20bp。首套方面,考虑到大部分城市首套房利率
已低于全国下限水平,新政影响或相对有限。2022年12月,央行与原银
保监会建立了首套房贷利率动态调整机制,对评估期内新建住宅售价环比
和同比连续3个月均下降的城市,阶段性放宽首套房贷利率下限。截至4
月末,除北上广深外,各地首套房贷利率均已持平或低于全国下限。二套
方面,房贷利率下行幅度或显著大于首套。由于房贷利率动态调整机制仅
针对首套,二套房贷利率仍需执行全国下限(LPR+20bp)。截至4月末,
仅北上广深、南京、无锡、苏州、杭州(不含非限购区)、厦门(不含岛
外)等城市二套房贷利率高于全国下限水平,其他城市二套房贷利率均已
低至全国下限水平。此次调整打开了各地二套房贷利率进一步下行的空间。
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二是个人住房公积金贷款利率下调0.25pct,降至历史新低。当前普
通房贷利率与住房公积金贷款利率的利差快速收敛,濒临倒挂。此次下调
有助于提振住房公积金缴存人用款需求,提高住房公积金使用效率。
第三,设立保障性住房再贷款,消化已建成未出售的新房库存。这一
工具有着多重政策意图。
一是消化库存,降低风险。近期房地产销售端仍呈现“量价齐跌”的态
势,4月商品房销售面积累计同比下降两成,70个大中城市住房价格回落
至2019年12月水平。销售低迷导致库存高企,已竣工待售面积升至历史
高位,去化周期升至24个月,达到历史峰值。房企销售回款承压,房企
25年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)
和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
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政策研究(2024年5月18日)
债务风险进一步上升。
二是民生保障,完成地方政府保障房任务,改善低收入家庭居住条件。
今年有14个省市明确保障房建设具体目标,其中9个省市较去年边际下
调,一季度“三大工程”仅拉动房地产投资0.6pct,低于市场预期。4月政
治局会议隐去“三大工程”相关表述,指向保障房建设思路发生变化,重心
由增量新建转为存量收购,预计未来各地或加快保障房投放节奏。
二、经济影响:提振信心,激活需求,化解风险
首先是提振信心。本次政策力度大超市场预期,释放了明确的“稳地
产”信号。一是加杠杆空间超预期,呈现逆周期特征。目前全国首套房首
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付比例下限要求为15%,已经降至历史最低水平。二是房贷利率下行空
间进一步打开。3月央行新发放个人住房贷款利率为3.69%,已低于5年
期LPR利率26bp,未来或进一步小幅下行。三是房地产收储政策打开了
房地产“去库存”政策的想象空间。不同口径下,房地产库存的范围和规模
存在极大差异,从1.6亿平到11.7亿平不等,对应的资金需求区间在7,000
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亿至10.9万亿。此次政策出于可行性考量,将收储范围严格限定为已竣
工待售新房。若将这部分新房的去化周期从当前的24个月降至2019年
末的14个月,需要降低1.6亿平现房库存,若按销售均价5-8折收购,
需要收储资金7,000亿至1.1万亿,明显高于此次3,000亿央行再贷款所
能撬动的5,000亿收储资金。后续政策仍有加码空间,特别是考虑到收储
范围可能扩大至在建新房(去库存资金需求预计达3.3-5.3万亿)。收储
主体为地方国企,为的是不增加地方政府的债务负担。但收储对象如何选
择
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