清华五道口：消化存量房产的原因、规模及路径（2024年第11期 总第43期）.pdf

研究报告

（2024年第11期总第43期）2024年5月22日

消化存量房产的原因、规模及路径

不动产金融研究中心

魏晨阳郭翔宇余健

【摘要】近期，中共中央政治局会议提出要“统筹研究消化存量

房产和优化增量住房的政策措施”，其中首次提出的“消化存量房产”

概念引得市场广泛关注。自2023年7月份提出“房地产市场供求关系

发生重大变化”以来，房地产政策优化调整持续发力，本次“消化存

量房产”的提出也是延续前期政策优化基调，旨在推动市场尽快实现

企稳。本文将聚焦于消化存量房产的原因、存量规模以及如何消化三

个问题，展开分析探讨。

一、为什么要“消化存量房产”

当前政策转向为消化存量房产的原因主要在于以下几点：

一是促进供需均衡、建立积极预期。当前房地产市场整体呈现

供过于求的情况，尤其是二手房源积压较为严重，导致市场供需失

衡，同时居民对于房价预期的不确定性使得消费者购房意愿下降，

进一步加剧了市场的库存压力。因此，适时提出消化存量房产、优

化增量，有利于调整市场供需结构，提振市场信心，促进市场平稳

健康发展。

二是优化配置、提高效率。目前存量房产中不乏位置优越、质

量良好的资源，但由于种种原因未能得到有效利用，同时过度的新

房供应也会进一步导致资源错配，加剧供需矛盾。通过消化存量房

产，政府可以更加有效地利用现有资源，避免资源浪费。例如，通

过“以旧换新”等政策鼓励居民房产置换升级，促进房产资源合理

配置，提高市场运行效率。

三是防范系统性风险。当前房地产市场仍处于深度调整阶段，

但新房、二手房库存还在持续积压。在房价存在一定下行压力的情

况下，容易导致市场形成负向循环，可能还会进一步传导加深房企

端债务问题、居民端按揭还款能力及意愿问题、银行端坏账问题等，

进而引发更大范围的风险。及时提出消化存量房产有利于房地产市

场尽快实现企稳，避免风险进一步传导，有效防范系统性风险。

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本次“消化存量房产”与2015年底提出的“化解房地产库存”

也存在一定区别，主要体现在：

一是当前房地产市场供求关系发生重大变化。2015年房地产库

存高企是由于供给过快、紧缩性调控政策压抑需求等因素导致的。

但目前我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，人口增速、城

镇化速度等长期影响因素正由高速增长向高质量增长转变，当前房

地产去库存整体基本面与2015年存在较大区别。

二是政策侧重点有所差异。2015年去库存侧重于通过一系列短

期性、刺激性政策，如棚改货币化、放宽购房限制等，加速库存消

化。本次消化存量房产更加强调“统筹研究”和“优化增量住房”，

意味着在消化存量的同时，更加注重房地产市场的结构调整和行业

高质量发展。

三是本次消化存量房产也是构建房地产发展新模式的重要环节。

与2015年相比，此次消化存量房产更加强调要结合房地产市场供求

关系的新变化，优化供应结构，满足居民对住房质量提升的需求，

推动房地产发展新模式的构建。同时，更加注意“防风险”问题，

不仅要解决库存问题，还要防范系统性金融风险，确保房地产市场

稳定与整个宏观经济的平稳运行相协调。

二、当前库存多少

下阶段的目标是消化存量，第一步是应当明确“存量房产”

范围，但存量房产没有清晰的定义，我们在此对存量房产进行拆解。

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第一部分是传统意义上的狭义待售库存，根据统计局对于待售

商品房面积的定义是已竣工未销售的库存面积。当前狭义新房库存

整体处于高位，从绝对值来看，截止2024年3月份全国商品房待售

面积为74833万㎡，高于2015-2016年历史高点，今年一季度商品房

平均待售面积也基本处于近二十年来历史最高点；其中商品住宅待

售面积为39458万㎡，同比增长23.92%。

第二部分是房企已开工未销售的商品房规模，由于中国房地产

销售长期采取预售制度，这部分存量规模相较已竣工存量更大。参

考克尔瑞和中指数据库估算，2024年3月全国去化周期约25个月，

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