房地产行业一揽子新政联合解读：提振信心，激活需求.docx

年1月，仅北上广深，以及杭州和成都的部分区域首付比例高于全国下限。此次调整后，预计各地区将因城施策，跟进调整首付比例，降低购房者门槛。

第二，下调房贷利率，降低居民购房融资成本。

一是取消房贷利率下限。新政发布前，全国首套房利率下限为LPR-20bp，二套下限为LPR+20bp。首套方面，考虑到大部分城市首套房利率已低于全国下限水平，新政影响或相对有限。2022年12月，央行与原银

保监会建立了首套房贷利率动态调整机制，对评估期内新建住宅售价环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套房贷利率下限。截至4

月末，除北上广深外，各地首套房贷利率均已持平或低于全国下限。二套

方面，房贷利率下行幅度或显著大于首套。由于房贷利率动态调整机制仅

针对首套，二套房贷利率仍需执行全国下限（LPR+20bp）。截至4月末，仅北上广深、南京、无锡、苏州、杭州（不含非限购区）、厦门（不含岛外）等城市二套房贷利率高于全国下限水平，其他城市二套房贷利率均已低至全国下限水平。此次调整打开了各地二套房贷利率进一步下行的空间。

二是个人住房公积金贷款利率下调0.25pct，降至历史新低2。当前普通房贷利率与住房公积金贷款利率的利差快速收敛，濒临倒挂。此次下调有助于提振住房公积金缴存人用款需求，提高住房公积金使用效率。

第三，设立保障性住房再贷款，消化已建成未出售的新房库存。这一工具有着多重政策意图。

一是消化库存，降低风险。近期房地产销售端仍呈现“量价齐跌”的态势，4月商品房销售面积累计同比下降两成，70个大中城市住房价格回落

至2019年12月水平。销售低迷导致库存高企，已竣工待售面积升至历史

高位，去化周期升至24个月，达到历史峰值。房企销售回款承压，房企

25年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

债务风险进一步上升。

二是民生保障，完成地方政府保障房任务，改善低收入家庭居住条件。今年有14个省市明确保障房建设具体目标，其中9个省市较去年边际下调，一季度“三大工程”仅拉动房地产投资0.6pct，低于市场预期。4月政

治局会议隐去“三大工程”相关表述，指向保障房建设思路发生变化，重心由增量新建转为存量收购，预计未来各地或加快保障房投放节奏。

二、经济影响：提振信心，激活需求，化解风险

首先是提振信心。本次政策力度大超市场预期，释放了明确的“稳地产”信号。一是加杠杆空间超预期，呈现逆周期特征。目前全国首套房首付比例下限要求为15%，已经降至历史最低水平3。二是房贷利率下行空间进一步打开。3月央行新发放个人住房贷款利率为3.69%，已低于5年期LPR利率26bp，未来或进一步小幅下行。三是房地产收储政策打开了房地产“去库存”政策的想象空间。不同口径下，房地产库存的范围和规模

存在极大差异，从1.6亿平到11.7亿平不等，对应的资金需求区间在7,000

亿至10.9万亿4。此次政策出于可行性考量，将收储范围严格限定为已竣

工待售新房。若将这部分新房的去化周期从当前的24个月降至2019年

末的14个月，需要降低1.6亿平现房库存，若按销售均价5-8折收购，

需要收储资金7,000亿至1.1万亿，明显高于此次3,000亿央行再贷款所

能撬动的5,000亿收储资金。后续政策仍有加码空间，特别是考虑到收储

范围可能扩大至在建新房（去库存资金需求预计达3.3-5.3万亿）。收储主体为地方国企，为的是不增加地方政府的债务负担。但收储对象如何选择、商业可持续性如何保障（租金收入至少应覆盖利息支出），均是收储

3以官方文件为依据，从全国层面看，目前首套房首付比例下限要求已降至历史最低。不包括极少数城市、极个别时期的地产商非常规操作。

4若将去化口径扩展至所有未售出新房，包括完工和在建，需要降低6.8亿平新房库存，对应资金量在3.3万亿至5.3万亿。进一步将去化口径扩展至全部库存，包括新房和二手房，需要降低11.7亿平库存，对应资金量6.8万亿至10.9万亿。

政策落地过程中需要面对的挑战。

其次是激活需求。此次政策调整聚焦需求端，思路由“松绑”彻底转向

“支持”，有助于释放前期积压的刚性和改善性需求，激活商品房交易。但仍需关注高品质保障房入市对商品房市场的潜在挤出效应。长期看，居民购房需求的实质性提升有赖于对收入和房价预期的改善。

最后是化解风险。此次政策将通过以价换量加速出清风险。无论是降低居民购房成本，还是低于市场价