房地产行业养老地产系列研究(1)：结庐人境大国丰，老有所养夕阳红.docx

目 录

养老地产基本概念 5

养老地产的定义和内涵 5

养老地产的主要特点 5

海外养老地产主要模式 6

美国养老地产主要模式 6

日本养老地产主要模式 7

德国养老地产主要模式 8

我国养老地产现状和未来发展空间 9

我国迈向重度老年社会 9

我国养老医疗设施严重不足 11

未来我国养老地产规模的测算 11

我国养老政策情况分析 13

养老政策框架梳理 13

养老地产相关政策 15

我国养老地产的主要模式 17

我国养老地产产业链 17

我国养老地产的模式 17

未来我国养老地产模式的发展趋势 21

我国养老地产具体产品分析——泰康之家 22

服务模式 22

收费标准 23

相关权益 24

投资建议：养老地产收益标的 24

风险提示 26

图目录

图1 养老地产开发相较于传统地产开发提出更多要求 5

图2 养老地产需要满足的五大功能需求 6

图3 全国65岁以上老年人口占比不断上升 10

图4 近年来我国老年抚养比快速攀升 10

图5 2022年我国不同年龄段人口分布显示十年和三十年后形成老年抚养高峰 10

图6 2022年各国老年抚养比（%） 11

图7 2022年65岁及以上人口占总人口比重（％） 11

图8 近年来我国卫生机构每千人床位数停滞不前 11

图9 近年来我国卫生技术人员和护士每千人人数持续上升 11

图10 未来我国城镇65岁以上老年人口数量的测算 12

图11 未来我国需新增养老服务床位数的中性测算 12

图12 中国老龄工作专项计划发展历程 13

图13 “十四五”时期，积极应对人口老龄化国家战略的制度框架基本建立 15

图14 养老地产产业链 17

图15 CCRC社区运作模式 19

图16 物业企业开展养老业务模式 20

图17 反向抵押养老保险和住房抵押贷款比较 20

图18 度假式养老地产模式 21

图19 泰康之家收费模式 23

图20 泰康赢悦人生年金保险产品计划（尊享版）权益解读 24

表目录

表1 至2050年我国需新增养老地产建面的敏感性测算 12

表2 我国老龄工作专项计划针对“六个老有”提出的目标任务 14

表3 老年人居家适老化改造项目和老年用品配臵推荐清单 16

表4 部分地方已出台指导存量资源改建养老设施的相关具体文件 16

表5 我国主要养老地产类型 18

表6 居家养老代表项目 19

表7 泰康之家全国已开业项目及相关费用 22

表8 泰康之家服务体系和内容 23

表9 椿熙堂居家养老服务 25

养老地产基本概念

养老地产的定义和内涵

关于养老地产的具体定义，目前业界尚未形成广泛认可的观点。我们认为，养老地产是一种投资规模大、回报周期长、上下游产业链长，整合较多资源，实现房地产业、服务业、医疗保健业、金融保险业等众多行业融合的新兴业态。

具体而言，我们认为，养老地产是在人口老龄化背景下，以地产为载体、养老为核心，将住宅、商业及养老服务（涵盖医疗、娱乐、教育、餐饮、保险、金融等一系列产品与服务）融合在一起，从而为老龄人提供基本养老服务，并满足其多层次、多功能服务需求的一种新兴业态。

我们认为，相对于传统的地产开发而言，养老地产开发有助于为房企发掘新客户群和赢利点。但同时对于房企而言，养老地产开发同样提出更多要求，具体而言：1）需要具备在医疗、保健等针对老年人需求方面的资源整合能力；2）需要具备寻找长期投资资金的能力；3）需要有对于养老产品的持续运营和管理能力。

图1养老地产开发相较于传统地产开发提出更多要求

资料来源：

养老地产的主要特点

我们认为，作为融合了众多行业的新兴业态，养老地产主要特点如下：

目标客户集中老年人，项目选址与规划设计要求高。养老地产的目标客户群是

60岁以上的老年人，从健康程度上又主要划分为完全自理型、介助型和介护型。这导致养老地产在选址和规划上要求颇高。首先，选址要求交通便利，周边生活配套设施齐全；其次，选址要求自然环境良好，空气清新等；第三，规划设计上要充分考虑老年人的需求，如设臵无障碍通道，配备医疗服务站、康体文化和养生中心等。

上下游产业链长，参与主体较多。首先，开发商是养老地产的开发者也是养老服务资源的整合者，居于养老地产链的核心位臵；其次，养老地产的健康发展离不开国家养老政策的大力支持与有效监管；第三，无论前期金融机构的资金支持，还是后期医疗卫生和物业管理机构的积极参与，都是养老地产得以良性发展的重要因素。

投资大、回收期长、专业性强。由于产业链长，投资规模大，总投资成本高，回收期长，加之医养服务专业性强，这使得养老地产的投资风险远高于一般住宅地产。同时，老年人消费