房地产行业深度报告：地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存.docx

目 录

1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松 4

2、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 6

、实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市 6

、多项利好措施叠加，刺激换房需求入市 10

、活动仍存诸多限制，或难以大范围实施 13

、新增保障性住房贷款，国企收储未售新房 16

3、限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代 17

、宅地供应调控已久，重在盘活存量库存 17

、新房市场延续调整态势，重点城市整体表现供小于求 19

、库存规模整体下行，超半数重点城市去化周期高于18月 20

4、融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求 23

、各地加快推动机制建立，“白名单”融资初见成效 23

、银行机构高效审批，“白名单”放款提速 26

、项目申报以民企为主，有利于“保交楼”政策稳步推进 28

5、投资建议 29

6、风险提示 29

图表目录

图1：2024年一季度统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6% 6

图2：深圳通过中介帮助购房居民“以旧换新” 8

图3：江苏、山东、浙江省实施“以旧换新”城市最多 9

图4：三线城市实施“以旧换新”城市最多 9

图5：“以旧换新”大致可以分为业主交易、签订三方协议、政企直接收购三种方式 10

图6：“以旧换新”多采用签订三方协议方式 10

图7：郑州目前参与“以旧换新”楼盘数63个 12

图8：南京“以旧换新”提供的2000套换购住房分布在14个楼盘 13

图9：上海截至5月28日13个楼盘支持以旧换新 14

图10：截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元 17

图11：3月份重点城市平均销售面积同比下降46.4% 19

图12：各线城市平均销售面积同比均下降 19

图13：2024年3月100大中城市宅地供应建面同比下降32.3% 19

图14：市场在供应端总体趋紧的情况下呈现出供小于求的特点 20

图15：3月底重点城市平均库存规模同比微降0.8% 20

图16：3月底一线城市平均库存同比增长，二、三线城市平均库存同比下降 21

图17：3月份重点城市去化周期24.58月 21

图18：各线城市去化周期均高于18个月 21

表1：2024年以来重点城市陆续松绑限购政策 4

表2：截至5月28日全国仅余北京、上海、广州、深圳、天津部分区域、海南省保留限购政策 5

表3：深圳商品房“以旧换新”活动参与新房项目13个 7

表4：深圳商品房“以旧换新”活动参与中介机构21家 7

表5：“以旧换新”活动提出了多项利好购房者的优惠措施 11

表6：当前“以旧换新”模式存在诸多限制 14

表7：郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践 16

表8：2016年以来部分省份和国家部委实施商品住宅供地限制政策 18

表9：2024年3月重点城市商品住宅销供比、库存及去化周期（单位：万平方米，月） 22

表10：自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效 23

表11：多省市融资协调机制进展顺利 24

表12：银行机构高效审批，“白名单”放款提速 27

表13：“白名单”项目申报以民企为主 28

表14：我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企 29

1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松

5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换需求有着积极作用。

2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠海则全面取消了限购。

日期 城市 放松限购内容表1：2024年以来重点城市陆续松绑限购政策

日期 城市 放松限购内容

2024/1/27 广州 在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

根据上海市住房城乡建