东莞凤岗房地产项目前期评估报告.doc

凤岗项目初步评估报告

说明：

本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇，但项目更临近龙岗区，客户群重要来自龙岗，基本属于龙岗片区的项目，所以对项目的相关也分析重要针对龙岗区。

龙岗区宏观经济分析

一、概况

龙岗区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。

2023年龙岗区实现地区生产总值930.31亿元，比上年增长18.5%，其中第一产业增长值4.05亿元，同比减少20.1%；第二产业增长值616.86亿元，比上年增长20.9%；第三产业增长值309.40亿元，增长14.1%，全区三次产业结构为0.43：66.31：33.26。“十五”时期，生产总值年均增长19.6%。

2023年，全区城乡居民人均可支配收入19328.28元，比上年增长1058.87元，增长5.8%。

二、支柱产业分析

龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43％。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。

目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。

高新技术和先进制造业

龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前，全区有大小工业公司5000多家，工业增长值占全市的23％，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控互换机产量约占全国的50％，眼镜出口量占欧洲市场的70％，充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名公司。

龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“9＋2”片区中，龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64％和54％。近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77％的速度高速增长。2023年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达成45.3％。

2、物流产业

物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位，2023年实现增长值约60亿元。2023年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地（物流园区），以及众多大型商场配送中心。

龙岗区的物流业处在蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内，物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。

3、旅游产业

龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全市的57％，森林覆盖率53.9％，远远高于全市的43.4％。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展布局中，龙岗区大鹏半岛是深圳市此后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。

4、文化产业

以大芬油画为代表的油画业，通过数年的发展，已经形成了油画生产、收购和集中外销一条龙体系，大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示范基地，拥有个人油画工作室700间、门店300家及画工8000名，2023年出口交易额达1.4亿多港元，产品畅销全世界，成为国际知名的“油画制造工厂”。

龙岗区还汇聚着500家印刷公司，拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰，几乎可以涉及印刷业的所有门类，形成了具有特色的印刷产业园。

小结：

龙岗区经济较为发达，经济总量大、增长速度快，居民收入高，市场容量大。龙岗区主导产业突出，竞争力强，未来经济增长潜力较大。宏观经济环境良好，适宜进行房地产项目开发。

龙岗区地产市场分析

一、概况

1．销售量

2023年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％。其中，住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28％。从2023年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2023年的21％上升到30％；龙岗区居另一方面，所占份额从2023年18％上升到20%，销售面积182万平方米；福田区销售量占全市的19％（2023年占16％）；南山区销