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旭园项目营销策划推广汇报

第一部分高级公寓

市场篇

一、上海市高级公寓市场透视

上海高价房市场自1999年开始复苏以来，在供给量方面整体呈稳步上升趋势。尤其是近两年来，在旧城改造政策、市政建设及其它外部利好消息影响下，大大促进了投资市场活跃，直接造成了供给量直线上扬，更是达成了最高值，较之涨幅超出50%，成为1997年以来供给最强十二个月。

在吸纳量方面，众多当地、江浙及外籍人士投资及居住百分比不停攀升，拉动了需求连续上涨。据资料统计，，上海市高价房吸纳量达成了6499套，市场买卖互动，供需两旺。伴随上海经济不停增加，当地及外资对上海房地产市场连续看好，估计未来市场对高价房需求也将连续放量。在上海高价房市场上，来自外地和境外购房群体激增有效地吸纳了市场供给。，在沪购置高价位商品房非当地人士约52.6%，其中境外人士百分比为23.3%，外地人士百分比为29.3%。现在上海高价位商品房对外来购房群体存在一定依靠性，外来资本和境外资本是市场稳定另一原因。

在空置率方面，以来，上海高价房市场供给量和吸纳量一直保持高位水平，更是达成了最高值，整年供给总量及吸纳量达成1997年来最高点，空置率连续下滑，为5.04%。总来说，多年来高价房市场基础保持了供需平稳良好状态，空置率正逐步走低。

1、销售价格一路凯歌

上海市高级公寓价格在经历了低谷期后，近两年展现上升趋势。上海高级公寓价格相比上涨了14.8个百分点，从价格层面看，上海高级公寓价格上涨幅度不小，市场接收度仍然是比较令人满意。

依据未来潜在供给地块，每平方米7000元到10000元物业，短期内仍将是高级住宅市场中主流供给产品，但伴随上海楼市大气候转好，每平方米15000元左右单价物业上市量也会有很大增加。

2、价格台阶越筑越高

从宏观上看，上海高级住宅市场增势已逐步加紧，市场供给量和日俱增。统计数据表明，上海高价房占全市成交比重9.04％，上升到16.66％，估计今年将达成26.61％，增加势头强劲。

高价房“高价”标准已经从7000元/平方米上升到8000元/平方米，而现在高价房应该在9000元/平方米甚至10000元/平方米以上了。高价房心理标准正在快速提升。高价房结构正在快速发生改变：9000元/平方米以下楼盘连续降低，表明高价房和中价房差距逐步拉开，和总体市场发展相吻合；9000-10000元/平方米高价房百分比逐步增加，反应了内环区域楼盘售价普遍向这一价格段转移，以后几年，内环难觅9000元/平方米以下楼盘；15000元/平方米需求量逐年增加，说明市场对超高价房接收程度提升，用户需求发生改变。

3、需求比供给上涨愈加快

业内人士认为，古北、徐家汇等概念高级住宅一直在上海市高级住宅竞争中占相关键地位，而老西门地域、董家渡地域将在3-5年内成为新崛起高级住宅聚居区。从高级物业分布区域来看，仍集中在黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东等传统高级住宅区域，而新天地板块、古北新区板块和陆家嘴板块将共同组成上海顶级住宅“三驾马车”。

上海高级公寓物业关键区域

地块或区域

开发量（万平方米）

开发机构

陆家嘴滨江区域

300

汤臣、鹏利、世茂、和黄等

黄浦董家渡聚居区

110

华浙、华润、通海等

黄浦老西门聚居区

95

中信泰富、中远等

卢湾新天地域域

89

瑞安、国浩、凯德等

虹口北外滩滨江区域

100

世茂、中远等

长宁古北新区二期

103

和黄、强生、虹康等

数据起源：向荣房产市场研展部

二、高级公寓区域板块

高级公寓辐射区域逐步扩大，早期上海高级公寓大多集中在徐汇、静安、长宁等传统中心区或老租界区，当城市商业、区域计划、景观建设飞速发展，高级公寓区域辐射也逐步扩大。在供给量上也是逐年增加，统计说，高级公寓供给量是1997年2.5倍，同期空置率也在忽上忽下。?

现有高级公寓关键分布于徐家汇地域、淮海路沿线、陆家嘴滨江地域、虹桥古北地域、新闸路北京路沿线、黄浦滨江及老西门聚居区、太平桥地域等13个板块。地段是决定高级住宅价格关键原因，新天地、古北新区和陆家嘴将共同组成上海“顶级公寓”三驾马车。

上海高级公寓开发近几年很活跃，到去年底上海高级公寓总量约为2.6万套，同时市场需求旺盛，空置率正逐步降低。来自外地和境外购房群体激增是高级公寓市场需求增大一个关键原因。据统计：在上海购置高价位商品房人群中，外地人士约52.6％，其中境外人士百分比为23.3％，外省市人士百分比为29.3％。现在上海高价位商品房对外来购房群体依靠性很高，外地资本和境外资本成为市场稳定关键原因。

从上海长远发展方向和计划来看，伴随对外经贸和国际交流活动扩大，上海城市吸引力将和日俱增，海内外人士纷纷入沪