物业管理方案1.docVIP

苏南国际商贸城物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案

一、对业主、使用人自用部位提供维修效劳的措施

业户报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何维修效劳要求的处理。

报修的工作程序：

接到用户报修时及时填写《报修记录单》。

接到《报修记录》急修30分钟到达现场处理，一般修理一天完成〔如用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场〕。

对有偿效劳工程，维修人员应按《维修效劳收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。

维修完成后，维修人员应请业户检查使用合格后在《报修记录表》上签名确认。

二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施

公用设备设施维修保养方案

公用设备、设施维修、保养的目标

确保公共设备在使用中完好状态，满足效劳要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。

公用设备、设施日常维修、保养的管理

工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司《设备管理篇》及其作为指导书和行业标准规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容：

设备的日常运行和使用

公共设备的运行管理由效劳使用部门负责，如监控系统由监控中心负责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。期于根底功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。

设备的维护保养

根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养那么均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养方案》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。

设备故障的修理

设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。

设备的大修改造

设备大修改造由工程部根据设备状态提出申请报告，经公司核准后报请业主委员会批准，按照预定施工方案由工程部组织实施，竣工验收可由业主代表和物业公司共同执行，工程情况应作专项汇报。

公用设备设施维修保养

公共设备设施保养范围：

供配电系统

给排水系统

公共设施系统

日常维修小修费用从管理费支付。大修费用从公共设施专用基金的增值局部支付。如增值局部缺乏，将从管理费中垫付或由业主分摊。

公共设备、维修保养方案

供配电系统

序号

工程

标准

保养周期

1

供电情况

24小时正常供电，出现故障立即排除

每月

2

配电屏

清洁

每月

3

电器仪表

清洁、显示正确、固定可靠

每月

4

继电器、接触器

清洁、接触完好、无过热、无噪音

每月

5

控制回路

动作正常、标识清晰、无变色、无老化

每月

6

指示灯、按钮、转换开关

清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活

每月

7

继电保护

动作正常可靠

一年

8

空气开关

分断正常、绝缘良好

半年

9

避雷器

动作正常、试验合格

二年

10

进出线电源

接触良好、牢固可靠、相顺正确

一年

11

配电屏对地测试

接地良好

一年

给排水系统

序号

工程

标准

保养周期

1

供水系统

24小时正常供水出现故障立即排除

不定期

2

水泵

清洁、油漆完好、无油垢

每季度

压力适合、运行良好、无渗漏

不定期

电动机

运转灵活、电流正常、无过载、无过热

每个月

机械滑油

润滑良好、油位适宜

不定期

3

管道

无渗漏、无锈蚀、油漆完好

不定期

4

阀门

无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确

不定期

5

排污井

无严重淤泥、无严重异味

不定期

公共设施系统

序号

工程

标准

保养周期

1

道路走廊

路面修补、整洁、无损坏

每日

2

路灯

符合平安和使用标准、及时更换坏损灯泡

每日

灯杆刷漆，线路开关检测

3

沟、渠、地下排水管道

及时维修、畅通、无堵塞

一年

井盖刷漆

4

公共卫生洁具

无泄漏、冲洗畅通

每日

5

停车场、停车库

标色完整、清晰、设备完好、使用正常

半年

房屋本体的维修管理

目的

建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的平安和正常使用。根据需要和可能适当改善居住条件。

建筑物维修管理的范围与类型

管理

建筑物维修管理

建筑物维修管理

建筑设备建筑体

建筑设备

建筑体

供电系统供排水系统

供电系统

供排水系统

消防系统

技防系统

〔1〕结构、根底；

〔2〕屋面、外墙；

〔3〕门窗；

〔4〕楼层通道

类型

维修类型

维修类型

例常维修预防性维修周期性维修

例常维修

预防性维修

周期性维修

〔1〕紧急〔1〕整修

〔1〕紧急〔1〕整修

〔2〕一般〔2〕翻修

指令和工作执行

管理处应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表

指令与工作执行

序号