1-3 房地产市场调查程序.pptx

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（一）调查准备阶段

在调查准备阶段中，应该先确定调查目标；再进行初步信息分析；然后制定调查计划。

1.确定市场调查的目标

这是进行市场调查时应首先明确的问题。

即调查人员应明确为什么要进行市场调查，通过调查要解决哪些问题，有关调查结果对于企业来说有什么作用。

根据调查目的的不同，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查等来确定。

三.房地产市场调查的程序

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2.初步信息分析

目的是了解产生问题的一些原因。

通常是通过二手资料的搜集，与相关人员的非正式座谈以及市场情况的了解这三个方式进行的。

3.制定调查计划

市场调查计划是关于资料收集、样本选择、资料分析、研究预算及时间进度安排等方面的计划方案，是调查过程中非常重要的指导性文件。

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（二）正式调查阶段

1.确定资料来源

市场营销调查需要搜集大量的信息资料，资料可以分为两类：

初级资料（或原始资料，一手资料）：是为实现特定的调查目标而通过实地调查所取得的资料；通过问卷调查获得的数据就是一手资料。

次级资料（或二手资料）：指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。二手资料的来源有很多，包括书籍、杂志、各种调查报告、政府的统计数据、某些咨询机构的数据等。

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2.确定资料收集方法

原始资料的搜集最常用的方法有：访问调查法、观察法、定性研究技术法、实验法等。

3.设计调查问卷

在房地产市场调查中，问卷设计是整个工作的核心，设计的好坏直接影响调查结果，进而影响市场分析的结果。

兼顾科学性与艺术性。

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房地产市场调查工作中常用的四种调査表格

调查表格的类型

内容

当地房屋产资源统计表

包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调査日期等项目。

房地产出租市场统计表

包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况（暖气、煤气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（影响出租市场的最大因素）、具体房东记录、房地产出租公司的资料和调査日期等项目。

房地产出售统计表

包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调査日期等项目。

房地产个案市场调查分析表

包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调查日期等项目。

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5.现场实地调查

现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。

现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。

4.抽样调查

通常调查人员要选择恰当的调查样本及抽样方式。首先要界定总体，然后决定抽样的方法，可分为随机抽样和非随机抽样，最后选取出调查样本。

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（三）结果处理阶段

1.资料整理分析

是将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析。

进行编辑整理。把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料和系统性、完整性和可靠性。

进行分类编号。就是把调查资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用。

将已经分类的资料进行统计计算。有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。

对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。

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2.编写调研报告

调查报告反映了调查工作的最终成果。因此撰写调查报告应做到：

客观、真实、准确地反映调查成果；

报告内容简明扼要，重点突出；

文字精练，用语中肯；

结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；

报告后附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用；

报告完整，印刷清楚美观。

在撰写调查报告时，要指出所采用的调查方法，调查的目的，调查的对象，处理调查资料的方法，通过调查得出的结论，并以此提出一些合理建议。