房地产行业增值税政策.pptxVIP

ManagementOfTaxation房地产行业增值税政策

增值税政策销售额预缴税款进项税额抵扣及收入确认其他有关土地价款扣除的规定一二三四五日常风险及错误

销售额一

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目一般范围房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的项目。特别情况是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设自行开发征税范围1

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。一般计税方法2房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的税率为9%。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。政策解读执行不含税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

提示2一般纳税人需建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过实际支付的价款。提示1“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。(国家税务总局公告2016年第86号)提示2

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。简易计税（老项目）3

2《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。1《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目判定标准3

提示提示一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。提示3

预缴税款二

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款，应填报《增值税预缴税款表》1.预缴税款

预缴范围首付+按揭+尾款全款取得的预收款定金属于预收款

纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，按规定计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。以预缴税款抵减应纳税额的规定2拓展1房地产开发企业对本公司多个项目预缴了税款，在纳税申报时抵减已预缴税款，可在本期全部抵减吗？政策执行房地产开发企业对本公司多个项目预缴了税款，在纳税申报时抵减已预缴税款，不必区分项目是否在本期申报了增值税销售额，可以在本期全部抵减，未抵减完的预缴税款可结转下期继续抵减。拓展思考

602编码6603601“销售自行开发的房地产项目预收款”2016年第53号公告编码选择增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形“已申报缴纳营业税未开票补开票”。“预付卡销售和充值”预收款开具发票问题3

操作规范：应在备注栏注明“预收款”字样，并按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)相关规定，在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。开具此类发票的销售额不需填写除《增值税预缴税款表》以外的申报表。将来正式确认收入开具发票时也不再将此类发票进行红字冲回。注意3

进项税额抵扣规定三

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分进项税额抵扣规定

一般纳税人取得的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得抵扣；取得的贷款服务的进项税额不能抵扣，如贷款利息；纳税人接受贷款服务