物流地产项目投资可行性研究报告.doc

商贸物流地产工程

可行性研究报告

目录

TOC\o1-2\h\z\u第一局部总论1

1.1工程名称及选址条件1

1.2编制依据1

1.3主要研究目的与内容1

1.4工程主要结论及建议2

第二局部宏观经济4

2.1成都市城市概况4

2.2成都市城市开展规划7

2.3成都市宏观经济运行情况9

第三局部成都市土地市场概况11

3.1成都市历年土地市场概况11

3.2成都市2014年土地市场成交情况11

3.3成都市2014年上半年土地市场交易情况12

第四局部成都市房地产市场开展现状15

4.1成都市2014年房地产市场供给情况分析15

4.2成都市2014年房地产市场需求状况分析16

第五局部成都市商贸及物流市场概况18

5.1成都市商贸物流市场概况18

5.2成都市主要专业市场概况20

5.3成都商贸物流市场前景分析23

第六局部工程地块分析26

6.1工程区位26

6.2工程周边环境及设施26

6.3工程所在片区开展概况27

6.4工程区位综合评价28

第七局部工程定位分析29

7.1工程SWOT分析29

7.2工程定位市场定位研究33

7.3工程定位建议35

7.4工程开发模式与功能规划36

第八局部工程投资预算分析40

8.1评估方法说明40

8.2工程地块评分40

8.3目前地块的价格预测43

8.4工程地块指标建议43

8.5工程地块价值预测44

第九局部工程地块运作方案46

9.1方案一：自行投资开发运作46

9.2方案二：独立进行土地运作46

9.3方案三：合作开发47

第十局部工程地块工程投资测算及资金筹措48

10.1方案一投资本钱测算48

10.2方案二投资本钱测算51

10.3方案三投资本钱测算51

10.4各方案投资本钱统计汇总51

10.5小结52

第十一局部经济效益评价标准53

11.1方案一经济效益评价53

11.2方案二经济效益评价59

11.3方案三经济效益评价59

第十二局部方案风险评定及综合评价60

第一局部总论

1.1工程名称及选址条件

中建小商品城工程

地产开发讲究地段，地段，还是地段。可见工程选址的重要性。物流地产工程虽然与地产开发有很多相似的地方，但是还是不同于单纯的地产开发。比方，工程选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村，更多应中选择在城郊。

如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流地产工程建设那么是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。

物流地产工程选择在城郊，不仅仅考虑了土地本钱。我们认为，物流工程选址，一般会考虑市场需求、产业根底和区位交通三大因素。当然，具体工程选择时还要考虑其他具体因素……

物流地产工程是实现物流企业办公、货物集散和运输等效劳活动的根底性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产工程能够集中表达在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流地产工程具体选址应遵循以下5大根本原那么：

交通导向原那么。交通是制约物流开展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产工程，既可以防止重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。

??城规导向原那么。物流地产工程本身就是城市根底设施的重要组成局部，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等

诸多效劳环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。

地形导向原那么。物流地产工程占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的开展，产品物流量将增大，可能对物流地产工程的规模和功能提出更高的要求。因此，工程地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步开展的需要。

经济适应原那么。物流地产工程要与当地及其周边经济开展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。

设施配套原那么。物流地产工程的开展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。

1.2主要研究目的与内容

本工程可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种工程以及如何进行工程开发，供公司进行投资决策。

工程论证主要内容包括：成都市宏观经济与房地产市场研究、成都市城市开展定位与产业政策研究、工程地块市场价值研究、工程投资潜力分析、工程开展定位、工程运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。

1.3工程主要结论及建议

根据对成都