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第四章物业管理法律关系

•概况

•法律关系

•物业管理合同

•法律责任

•法律规定

•法律实务

•法律案例

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一、概况

（一）、传统物业管理与现代管理的比较

①1949-1978年，我国实行的是公有化、福

利型的住宅制度；

②我国住房制度试点阶段（1978-1987），

首推城市是广州、深圳。

③深圳市物业管理公司成立于1981年3月23

日；

④传统的房屋管理主要采用行政手段、产权

归国有。

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（二）立法概况

最早确认建筑物区分所有权的法律：《城市

已产毗连房屋管理规定》（1989年12月21日，

建设部）

把物业管理推向前进的法律是：《关于进一

步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的

通知》（1998年国务院）

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法律体系：

宪法——《中华人民共和国宪法》（最高的法

律效力）

法律——《中华人民共和国合同法》（全国人

大及常务委员会通过）

行政法规——《物业管理条例》（国务院）

部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》

（国务院授权的部门——建设部、国土资源部

等）

地方性行政法规——《广东省物业管理条例》

（地方人大）

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二、法律关系

（一）构成要素

1、主体——参与者

国——支配地位，行使管理权；

法人——最为突出的是物业管理公司的出现和发展。

自然人

2、客体——权利客体（权利指向对象）包括：物、

行为（管理活动）、非物质财富（智力活动成果）；

3、内容——权利和义务内容

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注意：

1.物业管理工作的归口管理部门：房地产行

政主管部门；

2.物业管理法律关系产生、变更的基础是协

议委托；

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（二）、业主、业主委员会、业主大会

1、业主——物业的所有权人（房屋所有权人）

（1）业主权利

选择权

监督权

解聘权

（2）业主义务

遵守法律、法规；（守法）；

遵守业主公约和pm合同条款；

服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定；

支持物业管理公司工作；

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2、业主大会

（1）概念：由pm区域内全体业主组成，决

定在物业使用与管理方面事关业主利益

重大事项的业主自治最高权力组织；

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（2）业主大会的召开

①首次业主大会召开条件：物业交付使用的

建筑面积达50%以上；

②业主大会每年至少召开一次；

③例行业主大会会议由业主委员会负责召集；

④临时业主大会召开应有20%以上投票权的

业主提议；

⑤物业所在地的行业行政主管部门应指导首

次业主大会的召开；

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（3）业主大会权利和地位

业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务

有最高决策权；

权利：

①选举和撤换业主委员会的组成人员，监督业主

委员会的工作；

②通过业主公约和业主委员会章程

③批准物业管理委托合同；

④决定事关业主利益的重大事项；

⑤决定物业管理的其他事项；

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（4）业主投票权（表决权）

权力来源：业主的所有权派生出来的；

标准：住宅按户计算表决权；工业厂房、商

业用房按建筑面积；

行使：业主大会通过的决议需要1/2以上有

票权的业主同意；大会应超过1