物业公司员工培训教材.doc

第一局部

物业管理的根本知识

〔全体员工必读〕

什么是物业？

“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来讲，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者效劳的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

什么是物业管理？

指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容顔等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿效劳。对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户〔可以统称为甲方〕提供的公共性效劳。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”

物业管理的根本特性和根本性质？

物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与随着住房制度改革的推进而也现的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理、全方位多层次的效劳、市场化经营为一体、寓经营与管理于效劳之中的物业管理是一种效劳性行业，属于第三产业。社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个根本特性。

社会化。物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位，产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业统一管理，在委托授权的范围内集中实施社会化管理，落实各项管理任务和内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益的统一。

专业化。物业管理的专业化指的是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。

企业化。企业化指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营效劳管理的过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。

经营型。物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和效劳，它推得的是有偿效劳、合理收费。经营型的物业管理必然把物业管理企业推向市场，物业管理企业在剧烈的市场竞争机制的作用下，优胜劣汰。

物业管理的根本特点：社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最根本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

业主自治自律。业主是物业的主人，掌管着自己财产的占有、使用和支配权。在一宗物业内，第一个业主不公是自己拥有产权的那局部物业的主人也是整个物业的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的利益。这就要求所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受管理为以主人翁的姿态主动地行使管理权，即建立业主自治自律的管理体制。

物业管理企业的统一专业化管理。物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理本钱费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承当管理责任，当好物业的“总管家”。需要特别提出的是，在一宗物业〔如一个住宅小区〕的范围内，应由一家物业管理企业实行统一管理，而不应分割管理，防止出现分散多头的管理形式。

物业管理的根本内容？

物业管理涉及的领域相当广泛，其根本内容接效劳的性质和提供的方式可分为：常规性的公共效劳、针对性的专项效劳和委托性的特约效劳三大类。

常规性的公共效劳

房屋建筑主体的管理；〔包括：房屋根本情况的掌握、房屋修缮及其管理、房屋装修管理。〕

房屋设备、设施的管理；

环境卫生的管理；

绿化管理；

治安管理；

消防管理；

车辆管理；

公众代办性质的效劳

针对性的专项效劳。专项效劳实质上是一种代理业务，其特点是：

物业管理企业事先设立效劳工程；

将效劳内容与质量、收费标准公布；

当住用人需要这种效劳时，可自行选择。

委托性的特约效劳

委托性特约效劳是指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项效劳中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求。

什么是前期物业管理

前期管理是物业管理的重要环节，是指房屋施工后期〔约封顶前三月左右〕和销售时期进行的物业管理交叉工作。通过对前