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2023年房地产估价师之估价原理与方法通关测试卷附答案详解
单选题(共20题)
1.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元,折现率为10%,则该土地的价值为()万元。
A.1562.89
B.1652.89
C.1502.63
D.1520.63
【答案】C
2.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上,估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素,同时可听取有关专家的意见,对该结果进行适当的()从而确定最终的估价结果。
A.调整
B.取整
C.认定该结果,作为最终的估价结果
D.调整或取整或认定该结果
【答案】D
3.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是()。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润
【答案】D
4.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以()状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产
【答案】C
5.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。
A.25930
B.32980
C.30980
D.29980
【答案】A
6.采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要()。
A.区分实际成本和客观成本
B.正确估计正常花费和实际花费
C.同时考虑升值与贬值因素
D.考虑功能折旧
【答案】A
7.路线价法特别适用于对()进行估价。
A.单宗土地
B.大量土地
C.部分土地
D.待开发土地
【答案】B
8.在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2。首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/m2,建筑面积为120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/m2,建筑面积为90m2,成交时一次付清;丁成交价格为4760元/m2,建筑面积为110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为()。
A.甲>乙>丙>丁
B.乙>丁>甲>丙
C.乙>丙>甲>丁
D.丙>乙>丁>甲
【答案】C
9.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方()元/m2。
A.2020.80
B.2214.28
C.2336.45
D.2447.37
【答案】B
10.房地产通常是家庭财产的最主要部分,离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取()的方法。
A.实物分割
B.拍卖分割
C.折价分割
D.变卖分割
【答案】A
11.下列哪一位是“金元四大家”
A.吴鞠通
B.叶天士
C.薛生白
D.刘完素
【答案】D
12.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的()。
A.收入水平
B.偏好
C.对未来的期望
D.其他
【答案】B
13.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.06
【答案】D
14.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值各为110万元,如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。
A.50万元
B.55万元
C.60万元
D.60万元以上
【答案】C
15.房地产估价中,遵循独立客观公正原则的核心是估
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