业务法律风险防控.ppt

业务合同法律风险防控

——业务合同根本原理与实务;一、业务合同概述;二、买卖及居间法律关系;买方的法定义务有；

·依照合同的约定支付价款

·接受卖方交付的标的物

·其他〔检验标的物等〕

思考：1.买卖双方的法定义务中，有哪些是最主要的义务？

2.根据权利义务的一致性原那么，你能说出买、卖方双方的权利吗？

〔2〕居间合同的法律规定

·居间合同的定义

《合同法》第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的时机〔报告居间〕或者提供订立合同的媒介效劳〔媒介居间〕，委托人支付报酬的合同。

提问：居间的本质是什么？它与代理有什么区别？;

;房产居间合同中的最常见法律关系

委托方〔第三人〕-----居间方——委托方〔第三人〕

·居间人法定权利义务

两项权利1.居间人的报酬请求权〔居间成功〕

2.居间人的费用归还请求权〔居间不成〕

三项义务：1．报告订约时机或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告〔?合同法?第425条第1款〕

2．忠实义务。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人成心隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任〔?合同法?第425条第2款)

3．负担居间费用的义务。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担〔?合同法?第426条第2款〕;·特征：

A.复合合同B.双务合同C.有偿合同D.诺成合同

·相关法律知识：

实体法：《合同法》《房地产法》《物权法》《婚姻法》《继承法》等

程序法：《民事诉讼法》《仲裁法》等

·合同结构

当事人姓名或名称

标的物〔第一条〕

价款〔第二条〕

支付方式〔买方〕〔第三条〕;交易税费的承担〔第四条〕

居间方义务及报酬获取〔第五条〕

办理〔贷款〕过户——第六条

权利瑕疵担保义务〔卖方〕——第七条

交付标的物及相关——第八、九条

违约责任——第十、十一、十二

欺诈赔偿——第十三条

补充条款——第十四条

争议解决的方式——第十五条

不可抗力—???第十六条

效力-------第十七条

签章

移交清单及资料清单

;·签约准备及填写标准(详见公司发文)

A.准备工作应充分、细致

了解客户资料及房产情况

提示客户带全证件、材料及准备好相关文件

对客户的过份要求有预案应对

其他〔良好心态、耐心有技巧的沟通等等〕

B.填写中重点注意的几个问题

1.定金与定金罚那么------《担保法》的规定

订、定有别

定金种类(立约、定约、成约、证约、解约)

生效-------交付

罚那么--------给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。;当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行局部所占合同约定内容的比例，适用定金罚那么。

定金的转化及定金与违约金、赔偿金的关系

注意:合同中定金的收取方是卖方,不要与物业交接保证金的收取混为一谈.

2.法定责任和约定责任

《合同法》的原那么之一就是意思自治(或称合同自由原那么),

只要不违反法律规定,法律允许合同当事人进行约定,该做法

俗称:有约定,依约定;无约定,依法律.

所以,谨慎地对待合同,不包揽责任,是防范风险最有效的办

法.

3.关于第三人责任和保证

从法律关系上看,居间人并非是买卖双方的代理人,合同签定后,居间人是协助办理后续手续的,无法律义务承担银行;税务、评估等机构的办理延迟和失误,更不应代这些机构承诺.

卖方的法定责任如权利瑕疵担保责任、协助义务等均是

买方交易的固有风险,不可能消失,企图通过转嫁的方式由居

间方承担是最便捷的方式(往往借口资金平安的名义),要求居

间方承担保证或连带担保.对此,居间方切记急功近利,枉背风

险,既为卖方的道德承担风险,又代替交易成为另一个买方,吃

力不讨好!

切忌：乱承诺，对自己不留余地;

四、合同风险控制;五、以案说法;追佣与跳单;·2007年11月27日，加盟店接受了卢某的买房委托，带卢某去看位于北京市朝阳区的房屋，并签订《客户效劳确认书》一份，约定：卢某或其关联方在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及任何价格私下成交〔签订正式买卖合同〕，或通过其他中介方签订买卖合同的，卢某都应按照与出卖方就该物业买卖达成的实际成交价的3%向加盟店支付违约金。

2007年12月2日，卢某以其儿子的名义与卖方签订了《买卖合同》，以房价款200.8万元购置房屋。

加