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一、项目整体策划

项目开发产品定位策划

受政府调控影响,高端户型的销售趋势下滑,而中低端经济型住房的市场供应量

逐渐放大.由于总价低,正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体.

因此,我们认为本项目的主力产品应为经济型公寓,与周边的宋都房产和保利房

产开发楼盘,共同形成具有较大规模公寓群.

消费人群定位

按置业目的分按区域分

第一目标：为投资及改善性购房者第一目标：下沙城原居住者

第二目标：刚需及改善型购房者第二目标：外来人口与周边进城者

第三目标：刚需自住购房者第三目标：市区及其他区块投资者

按职业群分

第一目标：临近商业地块从业人员

第二目标：教职工

第三目标：大学城留杭发展的毕业生

第四目标：企业白领

建筑风格定位

如今年的购买者,大都喜欢欧式的、美式的风格,随着购买群体素质的提高,喜欢

的风格也越来越多样化.应该讲,贴近现代人们的生活品味,将会是市场主导的产品

线,应具有比较广阔的市场前景.这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的,还是中

国式的,而是多种建筑元素的综合,为我所用,满足消费群的需求,因此在设计上,集

合竖向的装饰线条,塑造出几何线条明朗和色调明快的建筑外立面,大胆地运用

色彩的拼接、材质的联姻,表现出多种概念的主题,和缤纷、纯粹、休闲、素雅、

简约的风格.实现现代城市人们生活群体对个性和有品质生活的追求.

在空间内打造精致格局,采用全球采购的方式来实现定制化精装修标准.东

方和西方,古典和现代的设计元素,被运用到不同的主题设计里,不同的细节中；

让居住其间的人们不断享受视觉与触觉的新意.

户型定位

根据地块附近是大学城以及将建设的商业区的位置条件,下沙沿江生态居住区

的趋势现金主要是“两室一厅”的为主,不管在选择质量和价格方面,对于下沙的人

流的群体（年轻群体）来说,“两室一厅”是最合适的选择.以下图示是近几年来下

沙在受物业户型的分布：

下沙在售物业户型分布

8

87

7

65

54

4

3

2

1

0

一室一厅二室一厅室三室一厅四室一厅

.

建议户型

价格定位

值得一提的是：项目均价13000元在下沙楼盘中毫无优势.目前,下沙楼盘几乎都

在降价促销,尤其是、等单价几乎都在万元以下,唯一较之高价的盘也属于地力较好

的下沙最中心的区块盘公寓（均价元）.

大家都知道,楼市动荡之时,只要下沙板块的楼盘价格有所妥协波动,总能换来一

定的成交量.该盘前头的保利湾天地、世茂等盘屈膝降价才换来热销场面宋都晨光国

际、保利江语海为代表.宋都晨光国际在14500/平方米左右；保利江语海公寓面积在

80-140平方米,1400/平方米,吸引大批年轻的人群,开盘销售后形势一直较好.再根

据消费人群主要是属于中高端消费水平,并且有大多数是外来人员,教师以及留杭的

毕业大学生.

下沙板块12月均价11239元/平米↓%江干20067元/平米↓%

下沙房价

因此,本项目产品的价格主体定位,单价为0/平方米左右,总价价位建议在120-240万

左右为宜.

销售方面

下沙板块已逐步深得杭州人垂青,销售总体较为火爆.如海天城、保利东湾、梦

琴湾、伊萨卡国际城等等目前销售状况