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某某地产成本管理

解决方案

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文档说明

通过对某某地产的现状了解和业务调研，某某项目组对某某地产成本管控体系进行了全面的分析，从中判定提升管理的方向和需求，拟定此成本业务管理提升的整体解决方案。

本方案将明确阐述管理需求，叙述某某地产成本管理的整体方案以及实施步骤，并明确本项目所设计的实施目标和范围。在方案正文部分，按照现状分析，需求诊断，解决方案，架构权责，标准化口径，管理流程，管控支撑进行分别论述。成果规划部分，本方案将以附件的形式提交成本管控架构与权责，标准化体系设计和应用指引，成本业务管理流程指引。试点项目上线后持续完善的系统操作指南，成本报表体系和成本会议指引也将作为成果补充完善进来。

流程元素

代表含义

系统外完成工作

系统内完成工作

线下判断内容

线上判断内容

文档标识

含有子流程

需准备内容

文档中的流程元素含义说明

目录

TOC\o1-2\h\z\u一、 某某地产成本管理现状分析 5

1.1 某某地产成本管理现状分析 5

1.2 问题原因总结和需求概要 8

二、 某某地产成本管理解决方案概述 10

2.1. 某某地产业务解决方案理论模型 10

2.2. 某某地产管理需求及决策树 11

2.3. 某某地产管理需求的落地方案 15

三、 某某地产成本管理标准化体系 18

四、 某某地产成本管理组织架构 19

4.1某某地产成本管理体系职能分布方案 19

4.2某某地产成本管理体系组织架构岗位设置方案 25

五、 某某地产成本管理业务流程概述 30

六、 某某地产成本管控机制概述 31

七、 某某地产成本管理后续建设建议 33

八、 附件 34

附件一、成本标准化应用指南 35

1. 基础管理口径与模板 35

2. 日常管理参数口径与模板 42

附件二、成本业务及管控流程指南 58

1. 目标成本管理 58

1.1、目标成本形成流程 58

1.2、目标成本调整流程 63

2.合同业务管理流程 66

2.1、合同/非合同签订管理流程 66

2.2、合同付款管理流程 71

2.3、设计类变更管理流程 74

2.4、签证变更管理 78

2.5、合同结算管理流程 84

3.资金业务管理流程 89

3.1、月度资金计划管理流程 89

某某地产成本管理现状分析

某某地产成本管理现状分析

通过项目前期的沟通和调研，某某团队发现在成本管理领域中，某某地产存在以下一些实际情况，我们将按照几个维度进行说明：

（一）项目投资收益及目标成本规划

某某地产从前以经济适用房和交工标准一般的商品房为主要开发产品，各项目投资收益率普遍不是很高。对于近期投入开发的一些与以往区别较大的新项目来说，通过成本的夯实和目标利润测算，整体收益率较行业整体相比也明显偏低。如以往存在招牌挂取得项目时基本以拿到地为主，缺乏合理地成本判断；又如真理道项目，产品为经济适用房，却采用了红外线以及地库吊顶的设计，增加了项目成本。

从项目成本预算科学性来看，在做项目定位和研发设计阶段，只做了过程中的局部测算，如土地、前期、基础、建安、配套都是分别在做，并没有做整体预算。比如蓟县的目标成本是由项目部来做，由项目经理项目牵头组织项目相关人员出具，由项目的财务部汇总，直接向领导汇报。

在成本测算过程中，公司没有形成口径清晰的科目体系来指导测算工作，测算和规划中目标成本存在缺漏、重复计算和看不清的部分。另外，也发现有部分设计并不符合项目定位要求的情况，项目的结构性成本占比偏高，而敏感性成本偏低，虽然质量能够保证，但溢价能力明显不足，在当前市场决定售价为主要形式的今天，此点是非常致命的。

（二）成本执行过程中的和管控

项目开发过程中领导想了解项目的成本情况比较麻烦，公司虽然财务部根据项目最初预算，以及过程的核算掌握一定的“已发生成本”，但对未发生部分并不了解。设计审算部基本了解建安成本，但也不能提供项目全成本。加上财务与成本之间原来的部分核算口径也不一致，因此即便有数据也不完全相等，很难判断谁的更准。因此，领导只能找项目经理了解一个大概的成本，加之一些费用产生和核算的后置情况，故了解到的成本失真比较严重。

目前只对工程成本有一定控制，但没有总的目标成本，没有过程中动态成本的监控体系，也没有非常明晰地规定各块产生费用的业务应该按什么流程执行，特别是设计变更和现场签证的管理流程，使项目成本产生不真实的情况。实际成本管控中，只有项目经理和项目分管副经理因为