房地产项目转出管理流程.docx

房地产项目转出管理流程

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流程图示

流程概述

流程目的

随时掌握项目运行状况，避免因管理失控造成公司损失，确保项目整体收益符合公司预期。

适用范围

适用于公司所有本地项目转让。

定义

无

流程要素描述

支持文件无

支持文件

无

流程CP点

项目收益预警提出

项目转让方案

项目转让协议

责任部门

主导部门：项目拓展部

参与部门：

财务资金部、管理部、成本管理部、项目部

流程KPI

项目收益预警及时性

输入条件

项目收益预警

领导提出项目转让要求

输出结果

项目转让方案

居间服务协议

项目转让协议

资料移交清单

项目转出

管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

项目收益预警提出

项目收益预警是启动项目转让工作的必要条件，及时提出预警可最大限度减少公司损失

·实时跟踪项目进展情况

·定期分析项目收益

·逐步形成项目收益测算工作模板

·对各部门之间工作配合要求较高

·收益测算要求具备一定前瞻性

项目转让方案

是项目转让实施的指导性文件

·转让价格测算

·方案论证、修订

·方案需经决策层审批

·转让价格的合理性，需考虑多方面因素

·转让方案的可实施性

项目转让协议

是公司与项目受让方之间的法律约束，标志项目转让的实质性进展

·尽量实现公司预期目标

·法律及相关专业审核

·公司决策层审批

——

工作程序

项目预警提出

项目拓展部应定期跟踪公司各项目实施进展状况，通过各部门、项目的配合了解项目财务状况、成本状况、人员状况、市场环境等。

项目拓展部通过分析，在面临以下情况时可提出项目预警（各部门如发现项目风险，均有义务提出项目预警）：

经预测，项目收益可能出现亏损；

通过分析发现公司在项目获取阶段出现决策性失误，后期经营将面临较大风险；

项目无法达到公司战略预期目标；

公司财务战略需要；

市场环境突变，项目开发面临较大政策性风险；

公司内部人员危机；

其他。

项目预警论证

项目拓展部提出项目预警后，应根据预警原因组织相关部门进行论证，确认项目可能发生风险的程度，各部门统一意见后，由项目拓展部向公司决策层正式提出项目转让申请。各部门参与要点如下：

项目拓展部：项目面临经营风险和政策性风险；

财务资金部：项目总体收益状况和财务战略需求；

成本管理部：项目收益状况（成本方面）；

管理部：项目面临经营风险和政策性风险、公司战略需求；

市场营销部：项目面临政策风险；

人力资源部：公司内部人员危机。

项目预警审批

主管领导审核；

常务副总审核；

总经理召开办公会，讨论项目是否转让，并得出明确意见；

如总经理办公会确定项目转让，由总经理批准项目转让申请。

项目转让筹备

项目拓展部收到总经理审批的项目转让申请或公司领导直接提出的项目转让要求后正式启动项目转让工作。

项目拓展部负责编制项目转让方案，财务资金部配合项目转让价格测算。项目转让方案应包括：项目基本情况介绍、转让形式、转让价格和中介公司佣金等。项目转让方案需经主管领导和常务副总审核、总经理审批。

转让方案确定后，由项目拓展部负责中介公司选定。经与中介公司草拟居间服务协议后，按《合同管理流程》完成审批。

项目拓展部负责组建谈判小组（应包括法律人员、财务人员），与中介公司介绍的项目转让意向方进行谈判，每次谈判均应形成书面记录，并由谈判小组成员签字。

谈判小组组长应定期向公司领导层汇报项目转让进展情况，公司领导应根据谈判情况给予明确指导意见，必要时可亲自参加谈判。

项目转让确定意向后，由项目拓展部与项目受让方起草《项目转让协议》，经管理部、项目拓展部和财务资金部会签后，报主管领导和常务副总审核、总经理审批。

项目转让实施

《项目转让协议》签订后，由项目拓展部督促受让方按协议约定按期支付项目转让费，并根据转让费支付情况组织相关部门配合受让方开展项目转让工作。

项目拓展部：进行土地证变更登记；

财务资金部：落实转让费到账情况；

管理部：提供法律支持；

项目部；配合收集移交资料。

项目转让完成后，由项目拓展部负责整理项目转让资料，并移交办公室。