房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷41.pdf

房地产估价师(房地产估价案例与分

析)模拟试卷41

一、问答题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)

某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行

估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专

业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂

料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、

室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的

国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】

1、该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价?为什么?

标准答案：该房屋可以使用最高最佳使用原则进行估价，因为该房地产是在遵循合

法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

知识点解析：暂无解析

2、写出估价技术路线。

标准答案：(1)市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进

行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求

出比准价格。(2)收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛

收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出

收益价格。

知识点解析：暂无解析

3、王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，

有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良

好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括

哪些?

标准答案：判断写字楼的档次应考虑的因素有：写字楼所处的位置、交通方便性、

声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的

服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。

知识点解析：暂无解析

4、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按

50?成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为

建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该

项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款

元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应

从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。【问题】若不

考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

标准答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲应分得1395万元，乙应分得

1367.1万元。3.因为如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双

方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲

仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

知识点解析：暂无解析

二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)

需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积

4000m2矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m,临街深度

40m,面积1600m2,形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使

用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机

构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合

楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为

方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。

5、下列关于增值收益的表述中正确的是()。

A、以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值

B、以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价

即为增值总额分配率

C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增

值分配

D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小

标准答案：C

知识点解析：此题可用排除法，A选项“以3号地块的总价扣除1号地块的总价后”

得出的是将所有增值都归于2号地块时的2号地块对1号地块的贡献。B选项没有

此公式。D选项说反了。合并地块是有费用的，故选C。

6、在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是()。

A、以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B、以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D、以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

标准答案：D

知识点解析：以合并前地块各自的单价、面积、总价确定增值分配比例是确定