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地铁广告策划方案

地铁商业的开发与策划

经过对香港、上海、北京等地地铁物业的研究，我们在市场

研究和商业策划的基础上，将轨道交通的规划、设计与商业

项目的建筑策划、营销招商相结合，初步摸索出地铁商业物

业开发与策划的基本规律与经验。如何最大限度的挖掘地铁

物业的价值？如何正确理解轨道交通对物业形态的影响？

下文的介绍，希望与广大业内人士共同交流和探讨。

一．地铁商业物业的主要表现形式

地铁物业通常是指借助于地铁轨道交通产生的巨大人流(量)

效应，通过系统的规划引导而形成的内部或周边区域的物

业。包括，地铁商业物业、地铁商务物业、地铁住宅物业、

地铁娱乐物业、地铁公共物业和地铁物业综合体。这里主要

介绍地铁商业物业（包含综合体）的开发与策划的一些内容。

地铁商业物业一般包括地铁内部的商业街区以及与外部相

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通的购物中心。站点所属区域的商圈规模、站点所属轨道节

点、停车场以及人流的密度和频率都将对商业物业开发的规

模和经营产生影响。由于地铁商业的培养期较长，因此地铁

商业物业的开发往往与公寓、写字楼相结合，以便开发成本

的回收。

工作室在国外项目调研的基础上，将地铁商业物业的开发、

建筑策划、商业规划和资本运营模式相结合，总结出了地铁

商业物业一体化研发的初步体系。同时，结合最新的营销技

术和方法，能够帮助相关开发单位在设计环节、招商环节减

少失误，创造更高的商业价值。

二．地铁商业物业市场研究的重点和方法

城市发展与区域规划的分析和研究。中国城市的发展往往走

到区域规划的前面，体现在轨道交通的规划上就会形成滞后

性。因此，在前期阶段应充分考虑后期实施过程中出现的规

划与发展矛盾。

商圈的研究。借助于城市人口统计方面的数据和报告，结合

轨道交通周边的规划，对区域所属人口的规模、特征、演变、

习惯、心理等细化因素进行合理分析，寻找出项目基本的消

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费趋势和消费规律。

人文价值研究、环境与建筑文化研究。地铁物业的人流密度

较大，穿行速度较快，因此，商业本身的吸引力如何与环境、

人文相结合，建筑表现如何与商业规划相结合，是前期研究

分析的一个重要内容。

二．地铁商业物业开发模式策划

地铁商业物业的开发应充分考虑开发单位的实力与能力，主

要商家的经营模式和收益，进行多种开发方案的论证与研

究。由于地铁物业开发涉及资金投入较大，对交通的依赖度

较高，因此，开发模式策划的重点在于整体项目资金链体系

的规划。

开发模式策划的原则：

物业开发与轨道

交通开发相协调，保证资金投入的安全性。

物业开发与轨道交通结合的紧

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密性，保证商业空间的有效面积。商业空间与

轨道交通人流组织的结合，商业空间的舒适与交通人流的引

导应体现高效与便捷。

整体考虑物业开发成本和后期

管理运营成本，保证合理的投资回收期和

回报率。

项目收益的回收方式和时间的

安排，保证项目开发利润最大化。

三．地铁商业物业的商业设计

地铁商业物业前期的商业设计直接关系到项目建筑规划方

案的确定。在进行商业设计时，经营方案、管理方案和招商

方案应同步进行，对不同经营形态的商业进行实际经营模拟

分析，从而为项目后期的招商工作、管理工作奠定坚实基础。

商业设计的目的是要找出项目最佳的商业组合方案并使其

具有最大的经营价值。在轨道交通引导的前提下，实现成功

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的商业引导，形成比较稳定的消费场所。

我们曾经对香港地铁商业项目进行过集中考察，对项目开发

成功的各种经营要素进行过详细分析。通过实际调研，香港

地铁商业物业对于公共环境空间的塑造和项目主题文化的

开发都给我们留下了深刻的印象。

地铁商业物业的可持续性经营，要求项目的开发公司必须具

有相关的经营能力和管理水平。商业项目的开发成功在很大

程度上应