德国住房保障新规制度构成特征及启示.docVIP

德国住房保障：制度构成、特性及启示?

?基金项目：本文为福州职业技术学院人才引进专项项目“国内P2P网贷商业模式变革及创新研究”（编号：RCQD01）阶段性研究成果。

作者简介：郑云峰（1986—），男，福建安溪人，经济学博士，福州职业技术学院人文系讲师，重要研究方向：金融与财政。

郑云峰

(福州职业技术学院人文系，福建福州，350108)

【摘要】住房保障是住房政策及社会保障重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注重点问题之一。德国是最早提出社会保障国家之一，在住房保障领域获得了一定成效，其经验对国内完善保障性住房制度具备重要借鉴作用。德国保障性住房制度涉及公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房、购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥政府政府在住房保障方面作用与责任，在此基本上总结德国住房保障经验对国内完善保障性住房制度借鉴与启示。

【核心词】住房保障；德国；制度构成

住房问题是全世界共同面临重要民生问题，是关系各国国计民生与社会稳定重大经济与社会问题。城乡中低收入家庭住房问题是城乡住房问题重点与难点，是政府住房政策重点领域之一。德国是最早提出社会保障国家之一，在履行市场经济过程中也很注重社会福利制度构建。住房保障作为社会保障重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平重要手段，提出了许多保障居民住房权益政策办法。因而对德国保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善国内保障性住房制度具备重要借鉴作用。

一、德国保障性住房制度构成

19世纪开始，德国迅速工业化与都市化使大量农村劳动力进入都市，人口大量汇集使都市住房问题开始凸显。某些公司主开始建造住房为工人提供宿舍，某些都市居民也开始投资住房用于出租。为了减轻都市居民购房压力，1847年德国某些都市模仿英国住房信贷合伙社制度，成立住房合伙社，实行住房储蓄制度，开始了保障性住房制度实践。进入20世纪之后，德国加大了对中低收入家庭住房保障力度，重要采用补贴建房方式间接参加，并在1925年先后在柏林、汉堡等地开展公共住房建设实践。二战之后，由于战争破坏，德国住房极度紧缺，德国当局一方面直接政府投资建设大量公共住房，另一方面出台许多优惠政策勉励私人建房，缓和了二战导致房荒问题。通过一种多世纪实践，德国已经形成涉及公房建设、房租补贴、金融支持等一系列完善保障性住房制度体系。

1、公共住房建设

德国公共住房建设重要在二战之后，由于战争破坏，德国住房供应严重局限性，从1950年起，德国多次通过立法大力推动公共住房建设，并由政府以低租金向居民分派。德国法律规定对于由于经济收入低，或某一民族、某一宗教信奉或孩子太多等因素导致找不到房子家庭，政府有责任向其提供公共住房。公共住房建成后来，政府以成本租金出租给低收入家庭，租金普通为市场租金50%左右。二战后德国公共住房建设解决了许多低收入家庭住房问题，据记录，1950年，德国有一半人口居住在政府提供公共住房，1949—1979年期间德国总共建成公共住房780万套，占同期新建住宅总数49%。[1]同步，德国有关住宅法律法规对申请公共住房条件、公共住房建设原则、租金水平以及公共住房退出机制进行严格规定，对于承租公共住房但已经不符合申请公共住房原则租户则按照市场租金水平收取。[2]

2、房租补贴制度

为了增进住宅投资以及加快公共住房成本回收，20世纪60年代之后德国政府逐渐取消了房租管制制度。房租管制制度取消之后，市场租金涨幅很大，给中低收入家庭导致了很大承担，住房困难加剧。1970年，德国颁布新住宅补贴法，在全国范畴内实行房租补贴，规定德国公民凡是家庭收入局限性以支撑租赁适合住房，有权享有房租补贴。房租补贴数额依照家庭收入、人口以及住房消费支出等因素综合考虑拟定。依照1970年新住宅补贴法规定，住房租金超过家庭收入25%某些由政府补贴支付，德国联邦政府以及地方政府各承担一半。此外，为了协助低收入家庭租到适当住房，德国专门成立了“租房者协会”、“社会福利协会”、“土地和房屋拥有人协会”，为低收入家庭提供多元化住房保障服务。由于完善房租补贴制度以及充分住房资源，德国拥有产权住房家庭比例不高，大概有52%家庭依托租房解决住房问题。

3、补贴建房、购房制度

二战后，为了勉励私人以及社会资金参加公共住房建设，刺激地产投资，减轻政府财政承担，德国制定了一系列补贴建房以及购房制度。一是勉励社会资金参加保障性住房建设。对于公司参加保障性住房建设，由政府征地并出资给公司，政府向公司提供金额为建筑费用50%财政贴息贷款，期限为25年。二是勉励私人建设住宅，增长市场供应量。政府向私人建设住宅提供优惠政策涉及将建设费用按一定比例抵扣应纳税所得额、建房贷款产生利息抵扣应纳税所得额、免征土地税费等。三是勉励私人购买住宅，对按市场价格购买住宅家庭提供补贴以及购房贷款。

4、住宅储