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****营销推广策划方案

第一部分方案背景

“****”开盘销售至今，已基础完成前三期销售，进入尾盘阶段。在一、二、三期楼盘销售过程中，经过有节奏、分阶段市场营销推广手段配合，“****”品牌形象无疑已在消费者心目中树立并成熟，楼盘形象亦在目标市场建立了相当影响力，成为H县地域著名项目。但和此同时，因为本项目销售周期相对较长，且一、二、三期形象策略已经连续了很长时间，显得相对陈旧，对消费者而言已缺乏吸引力和新鲜感，广告效果已经不太显著，难以再促进销售目标完成，剩下房源销售似乎只能依靠前期销售惯性维持，所以，急需针对“****”剩下房源，和项目现有情况，立即调整营销推广策略，对项目进行全新包装，寻求新奇而独特诉求点，有效促进销售。

第二部分市场简析

宏观环境对H县市场环境影响

刚刚过去，“宏观调控”成为了房地产市场关键词。伴随各项宏观调控政策出台，尤其是４月一系列调控政策和１０月人民银行升息，较为有效地调控了宏观经济。对于整个房地产业而言，首先一系列紧缩政策使银行贷款规模锐减，融资成本提升、融资难问题成为开发商必需面正确难题；其次消费市场相关“地方泡沫”讨论不绝于耳，在一定程度上对市场造成了冲击和振荡，减弱了市场消费热情和信心：

1、伴随10月人民银行加息政策实施，投资者和消费者购房心理全部在不一样程度上受到了影响，小规模加息使市场产生了“连续升息”预期心理，一定程度上抑制了房产投资和购置。

2、底中央经济工作会议明确提出，将对投资进行适度控制，所以，作为投资中关键内容，房地产投资规模将会受到控制。

3、人民银行近期工作会议将信贷计划定为2、5万亿元，出于降低不良贷款率内在要求，商业银行将高度关注信贷风险，所以将保持相对稳健信贷政策，预估信贷规模可能会较深入收缩；因为现在房地产投资对银行信贷依靠度过高，所以一旦信贷政策继续紧缩，部分开发商将再度面临资金链断裂风险，从而被迫从市场中退出。

4、据国家统计局12月12日公布统计数据，1—11月全国商品房新开工面积为４．９亿平方米，同比增加11、7%；平均销售价格为2759元／平方米，同比上涨12、5%。所以，从最终止果来看，房地产业仍然保持了较快增加势头，尽管存在很多外在原因影响，受到城市化进程加紧、国民经济快速增加、消费结构升级等很多内在原因影响，房地产行业销售态势仍然保持高位运行。这也表明现在房地产市场整体上，仍存在较大上升空间，有效需求较为强劲。

总而言之，首先，尽管金融政策尚不完全明朗，但有可能会对H县房地产市场产生很多影响，市场“洗牌”格局在所难免，不管是从开发商角度还是从产品本身而言，全部亟需加紧“品牌化”及“产品品质化”运作步伐；其次，市场有效需求仍然强劲，在其支撑下，H县房地产市场将会淡出浮躁，向着相对理性、严谨方向稳健前进。在“****”尾盘推广阶段中，怎样挖掘产品内涵，提升最有力卖点，从而吸引市场需求，将成为最关键问题。

****区域住宅市场现实状况特征：

受区域范围限制，H县县现在市场需求有限，各住宅项目为了在有限市场内尽可能大地争取市场份额，纷纷尽力提升综合操作水平。

住宅配套水平均已逐步向舒适型转化，不再是简单地满足住宅使用功效。

各项目营销手段各有特色，开发商在运作项目标时候，不再是简单盖好房子、等人来买，而是从项目标定位，宣传等方面下功夫，并开始意识到品牌对于销售促进作用。

就小区域而言，武原镇现正有部分新盘陆续开发，包含****周围“天鸿名全部”，及商业项目“新天地广场”，但各项目标“跟风”现象仍比较严重，并不排除产品同质化弊端。

****区域市场发展趋势概述

以****为中心，周围地域将发展为H县县热点开发区域：****在H县经济开发区中心，其周围吸引大量新兴产业及经济实体迁入，为该区域经济发展及繁荣带来了动力，同时开发区内相对高收入人群入驻，将在一定程度上引导H县县住宅市场发展。

该区域有望成长为H县县含有吸引力中高级居住区：该区域集中了H县县现在最新开发部分楼盘项目，已经有一万余人入住，同时，“天鸿名全部”等住宅项目标开发，“新天地广场”开发、业已入驻苏宁电器、汽车一条街等商业项目，和周围业已建成政府机构、中小学等生活配套，均预示着该区域可观发展潜力。伴随周围配套愈加完善和新盘陆续交付，该区域将成长为H县县新兴、成熟、大规模居住区。

伴随经济发展、区域版块成熟和大量高知人群迁入，该区域发展趋势开始向规模化、品质化和多元化前进，有成为一座“城中新城”态势。

四、市场竞争项目分析

项目名称

天鸿名全部

占地面积

68.8亩

总建筑面积

59627㎡

车位

250个

销售进度

已经销售9%左右

价格

三月推出3#5#7#9#楼，3000元/㎡起

促销手段

首付30%优惠20元/㎡；首付50%优惠50元/㎡；一次性付款优惠80/㎡

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