世联：唐山新戴河(打网岗岛)项目启动区定位和物业发展建议.ppt

唐山新戴河工程启动区定位和物业开展建议;打造京津唐地区第一旅游度假胜地

;启动区的目标是：作为良好的开端，使得工程走上正确的轨道

启动区的目标为工程的最终目标效劳;启动期在资金和时间上的约束条件也是我们的研究所考虑的重要因素;启动区位置选择在码头西侧2000亩范围地块内;启动区南侧建设情况;启动区情境分析;本工程启动区定位不能进入的误区;启动区定位和物业开展建议所思考的关键点;由于对工程资源较低的关注度、较低的购置力、低层度假观念的原因，乐亭及海港开发区客户在未来一段时间内度假和置业需求规模较小;相对于天津与唐山客户，北京中高端消费者出游频率很高，具有更强的潜在度假置业需求;目前新戴河工程的主要客户群体为京津唐城市带，其中来自北京的中等收入人士占绝大多数;本工程由经营核心式转向以开发物业为主的销售核心式，需要具备一定条件;旅游地产向销售型物业转型的可能性分析—国际惯例;与国内外成功的旅游度假胜地比较，我们发现本工程应在启动阶段提升消费型客户的档次，积累中高端置业型客户;“时尚精英族”为主的中高收入人群是本工程的核心客户;启动区定位和物业开展建议所思考的关键点;我们从市场实现、前瞻性、启动物业内部依存度和本钱控制四个角度来选择启动物业类型;在启动期必须通过有吸引力的工程来填补秋季和冬季的市场空白，提高经营性收益;根据本工程定位，四季通过各自具有竞争力的工程来满足市场的旺盛需求;世界上同纬度的度假区，一般通过滑雪和温泉来填补传统淡季的市场空间;考虑到本工程最快的运营时间在2005年冬季，以及躲避季节性的需要，温泉是本工程重点挖掘的资源;北京客户对现有温泉市场表现了浓厚兴趣，同时也提出了诸多不满和对本工程的建设性意见;我们要通过体验式的主题温泉度假社区，强势启动，实现启动区目标;我们同时也需要通过度假酒店集中解决启动期的配套需求;温泉主题乐园;旅游的跨越开展反映出人们希望与自然更好的融合和互动愿望；内心感受和体验成为旅游度假工程成功的关键;;访谈现实，本工程潜在客户对温泉工程最关注的是海滨温泉所带来的新奇体验和舒适周到的软性效劳;我们应该顺应旅游开展潮流，以自然资源和独特的温泉产品为依托，创造真正的生态型体验式温泉乐园;生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点;海上温泉，天人合一；动静相映，浑然一体；四季皆益，生机盎然;;生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点;温泉主题的开发与工程所在地季节性更替相结合;利用12月－2月的霜冻期，构造“雪国温泉”，表达冬季独有特色;“云海雾温泉”，体验元素和养生美容功能结合起来，同时缓解冷空气影响，在半露天空间形成效果;夏季成为清凉解暑的公共游憩区;生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点;利用海滩、湿地和温泉构建体验性景观;夜晚利用温泉和人造地热形成的海滨景观;;生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点;室内温泉的设计以家庭舒适感和多角度体验为原那么;半露天温泉池风格各异，主要满足团体游客的需求;室内温泉以4-6人的家庭性的小温泉池为主，具有私密性和封闭性，同时做足情趣;生态型体验式温泉乐园差异化竞争优势的实现点;温泉细部处理要表达人性化设计，为软性效劳提供硬件支撑;主体温泉总造价1500万左右;度假酒店;酒店物业开展建议应该遵循启动目标导向和目标客户目标导向的一致性原那么

;酒店必须在本钱控制下兼顾家庭性和商务性客户的需求；并且承担形象标识和温泉配套功能;;北京消费者多数倾向于选择与家人和朋友外出旅游度假；

然而以单位为组织形式的外出旅游方式也比较普遍;从客户组织方式来看，新戴河旅游公司团队与散客比例大致相当；其中散客中回头客比例很高，特别是以家庭为组织形式的出游;商务型客户;……因此，本工程启动期旅游度假市场应适当增加散客特别是家庭性散客的比例，以积累重复性度假客户和潜在置业客户;对于京津唐目标客户群体，度假酒店的舒适度和软性效劳至关重要，奢华的档次和一流的景观并非首要的关注点;目标客户行为空间诉求特点及其与酒店设计之间的价值关联;;北京周边海滨度假区酒店距离消费者要求尚有较大缺憾;启动区附近度假村档次较低，配套缺乏，无法系统满足更高层次的需求;;酒店的设计要具备高端的气势和形象，并且较好的利用海景资源;酒店面海局部细部处理要点--运用阳台或者露台，扩大观海视角，让人全面浸入海的拥抱;酒店露台和水系处理，富于变化又彰显北方特色;异域风格是所有目标客户提及的吸引力之一，因此酒店在建筑风格要着力营造特色，;;本工程酒店功能分析;为满足不同层次度假客人的需求，室外空间和娱乐设施都有所扩大，并与酒店保持较近距离;酒店规模应该在120个房间左右，建筑面积在8000平方米左右

;;建议将标准客房集中布置在酒店主体建筑，通过一定可组合式套房满足家庭度假需求;商务别墅套房建议;由5个小厅组合起来