江苏邳州珠江路项目商业市场研究及规划销售建议.ppt

徐州邳州金陵置业工程

商业市场研究及规划销售建议;;目录;第一局部宏观市场分析;前期报告已提交〔略〕;第二局部住宅市场分析;前期报告已提交〔略〕;第三局部徐州邳州商业市场分析;专业市场分析;一、邳州市整体商业市场分布情况;二、邳州商业总体呈现特点;三、邳州百货业态分布情况;四、综合超市分析;五、家电专业市场分析;六、专业市场分析;七、主要街道商业分析;建设路〔一〕;建设路〔二〕;青年东路〔一〕;青年东路〔二〕;民主路〔一〕;民主路〔二〕;民主东路〔三〕;解放东路〔一〕;解放东路〔二〕;解放东路〔三〕;?项目名称;大唐街〔二〕;?项目名称;同盛国际广场〔二〕;同盛国际广场〔三〕;宏大财富中心〔一〕;宏大财富中心〔二〕;中浙浙江国贸广场〔一〕;中浙浙江国贸广场〔二〕;通成世纪广场〔一〕;三星花苑;其它商业工程;邳州商业总结;第四局部工程自身分析;立地条件及四至分析;交通分析;珠江路现阶段经营种类分布表〔一〕;珠江路〔二〕;地块当前商业价值小结;;周边多为居民自建老楼房，档次很低。所以要求本案的商业立面要设计的新颖富有商业气氛．

珠江西路东段目前的商铺形象零乱，后期可以与政府城管联系，统一出

新，以提高整个街区的市场形象．

;劣势;第五局部工程建议;规划建议;;商业户型建议;商业等级的划分;地段;邻里中心规划核心：;核心三：

在开展商获取销售溢价的同时预留局部溢价资金做为本案商业运营的根本费用，从而降低纯商业模式的风险。

说明：

商业用房销售价格仅是该区域目前住宅售价２－３倍左右，但其售价和市场的租金均价比较后仍然有泡沫。目前本区域的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持这样一个大体量的商业街是显而易见的。

不对属地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可能性就会比较小。

;市场定位：

根据对当地商业竞争环境及对该板块的综合分析，结合对本案现有设计方案的理解，建议本案的商业局部综合定位为：

邳州城北第一，综合型邻里消费中心

南有解放路．北有珠江路

７０００平米商业街建成后辐射本社区及周边区域〔四中〕，形成世纪大道南侧与奚中路北侧直径２ＫＭ新的中心商业街区。

本工程以邻里中心的形式使社区效劳商品吸纳周边消费，将担负满足周边直径２公里居住人群生活需求及休闲娱乐需求，并担负局部城市商业功能。

将被打造为集生活、餐饮、效劳、娱乐、休闲的街区式的邻里商业中心。;

邻里商业中心的核心价值

邳州北城中心商业区域——强调是片区商业中心街区概念

区别于周边不同的独立商铺；

区域社区效劳中心——强调综合型邻里效劳概念

区别于普通小区商业配套以及市场型的商业

最具性价比的商业建筑——强调实际使用空间赋予的综合性特色

区别于普通住宅小区内的商铺;推广主线：

新型邻里中心概念+区域商业中心

区域化商业中心为主诉求要点，强调效劳功能的齐全与独立性

;业态规划;生活配套商业区：餐饮、服饰、茶社、卫生所、美容美发店、药店等

菜场：1楼为分割产权菜场，2－3楼KTV＼浴室或城市快捷酒店等

效劳配套商业区：银行、电信、移动、联通、等;商业业种的设定;;;;住宅户型建议;商业价格定位;商业价格定位;;商业价格定位;ThankYou!;浦东别墅市场四月月报;本次汇报内容;第一局部上海独栋别墅市场分析;市场供给;市场供给明细;从供给量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供给有所减少，但从近一年来看，供给仍然处在高位，未来新增量的供给放缓；

从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡工程。新增量的供给，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；

松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供给后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供给，为3.2万方；

本司认为，4月份的新增量的持续增加，说明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供给量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；;市场去化;市场成交明细;市场价格;从供给量看，4月供给量进一步增加，根本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供给的三分之一；

从成交量看，受到3、4月份新增供给的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未到达去年同期的体量；

从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了