《房地产经纪综合实训》课件——商品房预售条件.pptxVIP

商品房预售条件;一、商品房预售概念

商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款，并约定在未来确定的日期交付房屋的一种法律行为。在我国香港和广东地区称为“买楼花”。采用预先出售商品房是国际上一种通行的筹集住宅建设资金的经营方式，我国首先在深圳等沿海地区采用，继而在全国各地城市普遍推广。

商品房预售是一种特殊的买卖行为，在预售合同成立时，买卖的标的物尚未达到约定的状况。商品房预售得到广泛的应用在于一方面房地产开发商可以在施工过程中获得一部分工程建设资金，解决筹资能力不足的问题，同时减轻借贷压力，另一方面商品房预售房价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，该差价促使买受人愿意购买预售商品房。;二、商品房预售的条件

商品房预售有较大的风险性和投机性，对购房者来说存在一定风险，为了规范商品房预售的行为，加强商品房预售监管，保护购房者的合法权益，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合下列条件。

;1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。交付全部土地使用权出让金是取得土地使用权证书的前提，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志，也是保证在该土地上建设的商品房交易合法有效。

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。《城乡规划法》规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。根据《建筑法》和《建设工程施工许可管理办法》建设单位开工前应当向工程所在地的县级以上建设行政主管部门申请领取施工许可证。

;3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市房地产管理法》第38条第1款第2项规定“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上”才可转让房地产。规定???售商品房“已确定施工进度和竣工交付日期”是为了防止开发企业拖延工期，有效地保护商品房预购人的合法权益，同时也便于房地产行政主管部门进行监督管理。

;4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，也必须用于预售商品房建设。

;三、商品房预售许可证制度