李诉张房屋买卖合同纠纷案.doc

李某某诉张某某房屋买卖协议纠纷案

问题提醒：农村居民因土地征用而成为非农户口，仍生活在农村的，其在农村购房行为是否有效?

【要点提醒】

农村居民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城乡居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖协议有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。【案情】

原告：李某某。

被告：张某某。

一审人民法院经审理查明：原告李某某系某市某区甲镇一村村民，被告张某某系某市某区乙街道二村人，因土地征用因素，于2023年1月14日由农业户口转为居民户口。2023年10月13日，原、被告签订卖屋契约，由原告将其坐落于某市某区甲一村的二层楼房一间(使用权面积62．4平方米)，以22280元的价格出卖给被告。原、被告签订卖屋契约后，被告已付清该款，原告亦将土地证交给被告，但未办理过户手续。另查明被告在乙村有宅基地一间(用地面积53．1平方米，其中建筑面积38．5平方米)。原告诉称：原、被告于2023年10月13日签订《卖屋契约》一份，约定原告将其所有的坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一间以22280元的价格出卖给被告。协议签订后被告已全额付款，原告亦将《集体土地使用证》交于被告，但未办理过户手续。根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地装让管理严禁炒卖土地的告知》第2条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”而被告系居民户口，故该房屋买卖违反法律、行政法规的强制性规定，现规定被告立即返还坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一间，原告愿将卖房价款全额返还并补偿被告合理损失。审理中，原告变更诉讼请求为规定确认原、被告双方签订的《卖屋契约》无效；被告立即返还坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一问，原告愿返还价款22280元，并补偿被告双倍利息损失11229.12元。

被告辩称：对原告陈述的原告将其所有的坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一间以22280元的价格出卖给被告，被告已全额付款的事实无异议，但认为被告系因土地征用因素由农业户口改为居民户口，在购买宅基地问题上可以享受农民待遇。故原、被告之间的房屋买卖协议合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告所在村委会当时也批准双方的买卖行为，按政策可以办理过户手续，未过户系原告怠于履行协助过户义务所致，故请求驳回原告的诉讼请求。【审判】

一审人民法院认为，原告属农业户口，但因土地征用而由农业户口转为居民户口，全村农民集体转为非农业户口，若需购房，应按农业户口解决，故被告张某某可按农业户口享受购房条件。张某某虽原有宅基地，但购入讼争房屋后，其面积并未超过《某市宅基地管理办法》拟定的高限标准，故原、被告签订的卖屋契约有效，被告亦已履行付款义务，原告主张无效系属理解偏颇，亦有违诚信。故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，一审判决：驳回原告李某某的诉讼请求。

一审宣判后，原告李某某不服提出上诉。上诉请求：撤消原判，改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：原判合用法律错误。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，是严禁买卖的。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的告知》的规定，农民的住宅不得向城市居民出售。退一步讲，被上诉人就算按农业户口的情况来看待，被上诉人的买屋行为也是违反了我国《土地管理法》“一户一宅”的规定。本案所涉卖屋契约违反了法律、法规的强制性规定，应当认定无效。

二审人民法院认为，对原审法院认定的事实予以确认。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，依法订立的协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。本案双方当事人签订的《卖屋契约》系双方当事人真实意思表达。张某某系农村居民，后虽因土地征用而成为非农业人口，但其仍生活在农村，故对其在农村的购房行为不能视为城乡居民购买农村住宅。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得住房。因此，讼争《卖屋契约》并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议。李某某主张《卖屋契约》违法，缺少法律依据，理由不能成立。双方当事人在契约签订后，房屋已实际交付，现李某某起诉主张协议无效，规定返还房屋，显然有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求及理由，缺少事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，合用法律对的，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。【评析】