亨通南地块二次沟通.pptx

亨通长安府（南地块）项目交流

市场，风起云涌！风险，如何降低？价值，如何提高？产品制胜？规划制胜？带着问题，我们努力探寻突破点......

纲要一、解读定位二、产品制胜三、规划策略四、规划演示五、柏涛设计流程

一、解读定位

区位南北市政府亨通长安府体育场老城方向南邮吴江职业技术学院项目区位--地段800m北地块效果展示--甲方意愿未来（2-5年？）后市区豪宅

北地块先期面世：容积率：2.5高层：22万方低层：1.8万方高层92%

南地块原产品类型配比表：产品户型产权面积段套数配比高层区3室2厅3卫190平米以下40%4室2厅3卫240平米以下30%4室2厅3卫300平米以下30%别墅区双拼类独栋-中套290平米以下60%双拼类独栋-大套340平米以下？叠加别墅-大套250平米以下？初次沟通后的意见降低高层面积段高层140㎡40%180㎡30%220㎡30%叠加240㎡联排250-260㎡大平层250㎡类独栋280-300㎡高层75%

2F类独栋4F叠加6F洋房/大平层33F高层溢价（层数）风险（比例）综上：还是高层为主楼盘未来中心市区决定了：类别墅产品的稀缺性——安全高层产品定位及比例——风险区位

减小高层户数放大单户面积增加低层比例增加溢价（利润率）减少高层大户型增加高层面宽减少低层用地销售更快更安全（周转率）释放更多用地

定位定位：未来中心市区绝版豪宅项目区位--地段南北市政府亨通长安府800m体育场

华润外滩九里（百米高层）277平米，4室2厅3卫，中西厨，百米大面宽豪宅印象

豪宅印象九龙仓玺园（14F小高层）303平米，3室2厅4卫1厨，14层大进深

金地天御（5F大平层）360平米4室3厅6卫5层5层4层墅豪宅印象

二、产品制胜高于市场标准的产品为规划测算量身定制

1、高层140平米户型导入户型3室2厅3卫，140平米，南向面宽11.6米户型特征：豪华玄关、仪式空间南北通透、舒适度高！北地块户型C户型，3室2厅2卫，137平米户型特征：经济实用！客厅餐厅卧室主卧主卫空中花园卫生间厨房书房

2、高层180平米户型（3+1）室2厅3卫，180平米，南向面宽14.7米户型特征：十字轴线、仪式空间、南北通透、缩短走道！D户型，4室2厅2卫，175平米户型特征：经济实用，消灭走道面积！客厅餐厅卧室主卧主卫空中花园卧室卫生间厨房书房主要流线导入户型北地块户型

3、高层220平米户型（3+1）室2厅4卫，220平米，南向面宽16.5米户型特征：十字轴线、回转空间、南北通透、超大横厅、奢华套间、双流线、豪宅体验!F户型，4室2厅4卫，222平米客厅餐厅卧室主卧主卫空中花园卧室卫生间书房厨房户型特征：经济实用，南向卧室多！主要流线导入户型北地块户型

4、叠加240平米左右户型1F2F3F4F叠加1-2层，4室2厅4卫，250平米，南向面宽10.7米叠加3-4层，4室2厅4卫，230平米，南向面宽10.7米户型特征：面宽大、南向房间多，独立入户、横厅设计、双主卧套，尽显奢华!导入户型10.7m10.7m

导入户型3室3厅3卫地上256平米南向面宽9.7米一层平面户型特征：面宽大，内庭院增加自然通风采光，户型舒适度高！5、联排250-260平米户型9.7m一层平面4室2厅4卫地上260平米南向面宽8米北地块户型户型特征：空间较紧凑！8.0m

一层平面(4+1)室3厅4卫地上300平米南向面宽14米5、类独栋280-300平米户型导入户型户型特征：独栋别墅气质！一层平面(4+1)室3厅4卫地上300平米南向面宽11米北地块户型户型特征：豪华型联排端头户！14m11m

导入户型南向面宽22米，无敌宽景！6、大平层250平米左右户型

7、洋房一层平面二层平面三层平面四层平面五层平面六层平面导入户型南向面宽11.3米4室2厅2卫，160平米4室2厅2卫，145平米3室2厅2卫，124平米3室1厅1卫，100平米3室1厅1卫，96平米3室1厅1卫，96平米

三、规划策略配比测算

测算依据根据甲方反馈，目前吴江市面上产品单价为：高层：0.8万/平米叠加：1.1万/平米联排：1.6万/平米大平层：1万/平米类独栋：2万/平米

上一轮规划测算回顾

规划测算高层用地面积：约5.1公顷多层用地面积：约8.2公顷高层+联排(经济型)+叠加产品层数户型面积户型面宽户数面积单价货值面积比分类面积分类比例高层33F190平端头11m528户10万0.8万8亿51%14.75万75%中间14m33F180平11m264户4.75万0.8万3.8亿24%联排2F300平11m31户4.