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我为创卫献一策

老旧小区管理随谈

城市发展得好不好，不能只看高楼、广场这些“面子”，

更要看老旧小区这种不起眼的“里子”。老旧小区管理是创

卫的一个难点，乱堆乱放、违章搭建、种菜养鸡、五小行业、

占道经营都不同程度的存在，整治难，易反弹。当前，创建

国家卫生城市百日攻坚战已经打响，作为一名创卫一线参与

者，谈一些自己浅显的想法，希望能抛砖引玉。

一、老旧小区现状

各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以

前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、

没有建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。

（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。

经过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、

楼道门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、

监控技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私

拉乱扯问题严重，消防设施不全。修补路面时，有时揭开一

看，下水道基本全坏了，需要重做。规划、户型不尽合理。

有一些小区的回迁房，房子特别小，只有五六十个平方，还

没有配建储藏室，住户不得已把一些物品堆放到楼道、楼下，

甚至是私建储藏室。还有些房屋还没有供暖，冬季有人储备

一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的乱堆放，清

理起来难度都比较大。去年，济南大明湖街道实施了按市场

价回收蜂窝煤的行动,共回收40多吨，街道专门租用了一处

废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的办法。

（二）管理主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商

品房，回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，

住宅产权已呈多元化。早期房屋开发重建设、轻管理，导致

建管脱节，天长日久，开发商不管了。随着很多企业破产、

合并、重组，加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社

会化和后勤服务体制改革，通过发放物业补贴，逐渐和单位

宿舍脱钩，通过组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位

也不管了。但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，

组织过程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行

情况也不是太好，群众参与的积极性也不太高，现在还没担

起老旧小区管理这个重担。所以，很多时候都是街道、社区

管理，可以说投入了大量的精力、人力、财力。

（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单

位职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁

户等，老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分

人素质不高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱

建、毁绿种菜时有发生。这部分人对于创卫清理自己的乱堆

乱放、毁绿种菜、乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不

理解态度，甚至胡搅蛮缠、阻碍清理。另一方面是一些人尤

其是老年人和弱势群体的生活习惯问题。很多人经济困难或

是会过惯了，用不着又舍不得扔的旧东西,习惯于堆放到楼道

或楼下,见到有别人扔的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，

形成乱堆放。这在一个小区，形成鲜明对比，六排楼，前三

排基本没有，后三排经常有，一打听，原来前三排是住的是

年轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还

有些困难群众，经常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，

就有大爷大妈过来捡，一眼看不见就捡走了，所以偶尔会看

到似曾相识的沙发、旧床之类的，需要反复清理。

（四）管理费用不足，收费难度大。首先是收费标准低，

现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每

月每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾

的钱，养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封

闭、监控、路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%

算是比较好的，一些楼宇、小区多年不交卫生费，还有极个

别人投机取巧，不交卫生费，堆积了垃圾就打电话举报。其

次是收费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有确立

有偿购买物业服务的意识，其思维仍然停留在计划经济时期

“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，还有个别人

故意不交费。深圳市社科院做过问卷调查，老住宅区住户中

明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占

38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不

想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理

也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。我们的社区也做过类

似的问卷调查，结果差不多。老旧小区住户对小区改造整治

和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态

度消极。所以物业公司普遍不愿进驻老旧小区