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更具体说，资产证券化关键是破产隔离，包含两个方面：一是资产转移必需是真实销售，二是SPV本身是破产隔离。破产隔离实现有设置特殊目标信托（specialpurposetrust）和特殊目标企业（specialpurposecompany）两种方法。
（1）组建资产池：资产证券化提议人依据本身融资要求，资产情况和市场条件（包含证券需求，定价和其它融资选择等），对资产证券化目标资产和规模进行计划。依据一定资产入池条件，提议人要对己有资产进行分析和评定，将符合条件资产纳入资产池，有时候提议人还会依据需要向第三方购置资产来补充和完善资产池。必需时，提议人还会雇佣第三方机构对资产池进行审核。
（2）设置特殊目标实体（SPV）：特殊目标实体是资产证券化运作关键主体，其目标是为了实现发行人（或原始权益人）和入池资产之间风险隔离（破产隔离）。SPV经济行为明确简单，资本化程度很低，在整个资产证券化交易中饰演是通道（Conduit）角色。SPV经过发行证券取得资金，并以此来购置基础资产，组建资产池。
（3）构架和信用增级：依据市场条件和信用评级机构意见，对资产池及其现金流进行估计分析和结构重组，以实现最优化分割和证券设计。在这过程中很关键一步是利用信用增级方法来强化目标证券现金流和信用保障，实现证券目标信用评级和发行最大经济效益。信用增级目标是降低投资者风险，提升资产证券化产品吸引力。专业机构做出评级并公布。内部信用增级手段有优先/次级结构、超额担保、收益率差或超额支付和贮备基金安排等。外部信用增级手段有保险合约、第三方担保、信用证、现金担保账户和担保性投资额度等。
（4）信用评级：评级机构对交易发行证券进行分析和评级，为投资者提供证券选择和定价依据。这一步和第（3）步之间往往是一个互动过程，信用评级机构通常会从交易一开始或计划阶段就参与进来，在资产证券化整个设计和发行过程提供意见和反馈，而且通常会在证券发行后一直跟踪观察交易表现。提议人有时还会聘用会计师事务所对交易资产信息，建模结果和交易文件披露进行审核以确保交易信息质量。
（5）证券发售：由承销商经过公开发售或私募形式向投资者销售证券。特殊目标实体从承销商处取得证券发行收入后，按约定价格向提议人偿付购置基础资产资金。
（6）后期管理：上面所讲5个步骤通常全部是在多个月或多个星期内（有甚至是几天内）完成。不过，资产证券化交易具体工作并没有因为证券出售而全部完成，其实，这才是交易开始。特殊目标实体会聘用专门服务商或管理人对资产进行管理，在很多情况下，提议人通常有偿作为资产服务人对资产池资产进行服务。这些管理和服务工作包含资产现金流搜集，账户管理，债务偿付，交易监督和汇报。当全部证券被偿付完成或资产池里资产全部被处理后，资产证券化交易过程才算真正结束。
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