财税实务自有房产仅部分出租如何缴纳房产税？.docVIP

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财税实务自有房产仅部分出租如何缴纳房产税？

问：我单位自有房产已经按房产购置价全额缴纳2011年房产税，现在收取2011年7月至2012年7月部分房产出租的租金，需要代开发票。自有房产的房产税已在道里区税务局缴纳，但我单位税务登记在南岗区税务局，代开发票需如何缴纳各项税款？

答：《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率的1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.

第九条规定，房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十条规定，本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

《发票管理办法》第十六条规定，需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。税务机关根据发票管理的需要，可以按照国务院税务主管部门的规定委托其他单位代开发票。

《黑龙江省地方税务局关于印发〈黑龙江省地方税务局出租房屋房产税征收管理暂行办法〉的通知》（黑地税发[1999]66号）第三条规定，纳税人出租房屋，从出租房屋之日起十日内到房产所在地主管地方税务征收机关办理纳税申报。

第四条规定，纳税在征期内未到主管地方税务征收机关申报缴纳税款的，应由承租人作为房产税的代扣代缴义务人负担代扣代缴房产税。

第八条规定，出租房屋缴纳房产税，按年核定，分期（或分次）征收，具体纳税期限由主管地方税务征收机关确定。

参考《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》（渝地税发[2009]120号）规定，纳税人的房屋部分出租、部分自用的，应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值，按以下公式计算确定：自用部分的房产原值＝自用部分的建筑面积/（自用部分的建筑面积＋出租部分的建筑面积）×房产原值

参考《辽宁省大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（辽宁省大连市地方税务局公告2011年第5号）规定，大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。

《税收征收管理办法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的法规退还。

根据上述规定，企业房产税由房产所在地的税务机关征收，企业部分出租的，出租部分应按租金收入为计税依据缴纳房产税。需代开发票的，应在代开时一次性缴纳房产税。对于已按房产原值缴纳，又按房租缴纳，存在多缴的税款，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。

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