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银行
行
业
研银行上市银行涉房业务再审视：风险评估与情景测算
究
2024年07月01日
——行业深度报告
投资评级：看好（维持）刘呈祥（分析师）丁黄石（分析师）
liuchengxiang@kysec.cndinghuangshi@kysec.cn
行业走势图证书编号：S0790523060002证书编号：S0790524040004
多视角衡量上市银行涉房业务风险
银行沪深300在房地产价格持续波动、市场供求关系发生转变的环境下，投资者担忧银行涉
行19%房业务风险上升。我们从规模、盈利和风险的角度，观测到自2021年起房地产
业10%业务对上市银行影响逐年减弱，特别关注到2023年对公房地产贷款减值损失对
深0%
度-10%盈利拖累幅度放缓，或反映银行前期主动暴露风险的行为，缓解了当前资产质量
报-19%阶段性压力。
告
-29%通过对经营性物业贷款、以房地产为抵押的个人经营性贷款这两项业务的评估，
2023-072023-112024-03
我们认为前者风险整体可控，而后者隐含风险较高，且存量业务风险集中于城、
数据来源：聚源
农商行。此外，我们亦通过预期信用损失模型中隐含信息，测算出农商行在悲观
情景下不良率预期抬升幅度在各类行中最高，测算结果与我们认为个人经营贷款
相关研究报告
风险集中于农商行的观点相互印证。
《政策积极信号延续，关注优质银行房地产业务对上市银行影响逐年减弱
复苏—行业点评报告》-2024.6.30当前上市银行涉房业务呈现如下特点：第一、涉房业务规模占总资产比重仍高。
《中小银行理财“退场”的影响评估我们测算2023年末上市银行涉房业务规模占总资产约21%，较2021年占比下降
—行业点评报告》-2024.6.253.7pct，其中涉房贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款）占总贷款约33%，
开《淡化规模情节，理顺利率传导—行较2021年下降4.8pct；第二、按揭收入仍是贷款利息收入主要来源。我们测算
源业点评报告》-2024.6.192023年按揭利息收入占贷款利息收入比重约26%，较2021年下降5.6pct，而对
证
券公房地产贷款利息收入占比及降幅均有限；第三、对公房地产贷款计提减值损失
证仍拖累盈利。通过27家样本银行数据，我们测算2023年对公房地产贷款减值损
券失，拖累盈利约0.69%~0.94%，但拖累幅度较前期显著放缓。以上测算结果反
研
究映出房地产业务对上市银行影响在逐年减弱。
报农商行个人经营贷隐含风险或较高
告
经营性物业贷款风险可控。经营性物业覆盖范围广，考虑空置率及租金因素，我
们认为各类抵押品中，写字楼的风险或大于零售商超。但物业估值大幅下降的概
率较小，当前物业价格下降约46%时，方触及70%的抵押率上限。此外，央行
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