房地产融资通用课件.pptVIP

专题研究浅析中国房地产融资的现状与未来

关键词：房地产金融、融资、REITS房地产信托资金计划、吴晓灵目的：明确一些基性的概念，如房地信托划、nREITS；中国房地行融的状有一个大致的了解及分析；n中国房地融的展方向。n

结构框架第一部分、背景引言n第二部分、中国房地产融资形式n第三部分、房地产信托投资基金（REITS)n第四部分、讨论n

第一部分、背景引言在本周举行的2005年中国金融地产年会上，中国房地产协会副会长顾云昌表示：中国房地产的明天，关键是土地，冷热在金融。n本周，香港领汇地产基金正式推出，可筹资近200亿港元。n本周，央行首次出台《中国金融稳定报告（2005）》，首支金融风险问题。n05年9月底，针对信托业的银监会212号文出台，房地产信托业的冬天来临。n

第一部分、背景引言小结：n我们发现：房地产融资、REITS已成为近来业内讨论最多的话题。一个新的时代——房地产金融时代的脚步越来越近！下面，第二部分将对我国房地产现有的几种主要的融资形式进行逐一的讲述及分析。

第二部分、中国房地产融资形式本部分将就目前中国现有的主要几种融资方式现状作一简单的介绍和分析。除政府资金和自有资金外，一般房地产企业的融资形式主要有：间接融资方式（负债）n商业银行贷款发行债券房地产预售资金建筑商代垫信托计划直接融资方式（权益）信托计划n上市及后续增发配股房地产信托投资资金（REITS）

第二部分、中国房地产融资形式一、商业银行贷款曾几何时，为拉动内需，设立预售制，鼓励房地产业发展，中国银行与房地产这驾越奔越快的马车紧紧地捆在了一起……n数据显示，房地产贷款的余额从1998年的3106.23亿元上升至2004年底的26306.3亿元，年均增长42.8%，远高于金融机构对外贷款总额的增长速度；房地产贷款所占全部贷款的比例，也从1998年的3.6%上升至2004年底的14.8%。中国国内银行现有资本充足率在3%-4%之间，即使考虑到四大银行注资n之后的状况，也才达到4.5%-4.7%。而银监会成立后规定到2007年1月1日，资本金率不得低于8%，这意味着，未来两年之内要提高至少3个百分点。因此国内银行出于自身考虑也要紧缩银根。一方面是房地产贷款雪球的越滚越大，另一方面则是房地产市场价格的越炒越高，结构性供需严重失衡。

第二部分、中国房地产融资形式措施连连2003年6月，央行121号文出台；n之后又相继出台了提高银行存款准备金率，房n地产开发项目（不含经济适用房）的资本金比例从20%提高到35%及以上；甚至建议取消预售制；n今年，国庆前夕，银监会又出台了旨在控制房地产信托的212号文。n

第二部分、中国房地产融资形式警告不断显然，房地产业异常发展带来的金融风险已经严重到令央行备加重视的地步，从本周就可以感觉到这一点。本周举行的2005年中国金融地产年会上，人民银行副n行长吴晓灵表示：房地产融资方式没有形成风险共担的机制，绝大部分风险集中在了银行身上，蕴藏了巨大的风险。银行承担房地产开发的风险必须有限度，否则会危及整个金融稳定。本周，央行首次出台《中国金融稳定报告（2005）》，n指出：在筹融资方面，直接融资和间接融资没有协调发展，比例失调。资本市场的发展总体滞后，企业融资高度依赖银行，金融风险向银行业集中。

第二部分、中国房地产融资形式分析银行陷入两难境地n收缩银根；不收缩银根。从吴晓灵的言语上来看：央行要实现收缩银n根与房地产“软着路”的双赢。（但以什么样的方式，她同时给了方向，多元化直接筹资，后文会讲到）

第二部分、中国房地产融资形式二、信托投资计划121号文后，获得了大发展。n过去两年，一些知名信托公司发行的房地产信n托计划都被抢购一空。然而目前的房地产信托计划以被动式的负债类为主（70%以上）。正如吴晓灵指出的，房地产信托大多做成了负债类产品，是要注意的。n今年上半年宏观调控引起楼盘成交量下跌，一n些楼盘资金回收有困难，兑付风险显现出来。据统计，到期未能清算的信托总额中房地产信托占到了60以上。

第二部分、中国房地产融资形式措施在这种背景下，银监会212号文在今年9月底出台。要求开发商向信托投资公司融资，提出信托计划时必须同时具备三个条件：1、四证齐全；2、自有资金超过35%；3、二级以上开发资质。

第二部分、中国房地产融资形式分析：212号文之后，信托融资的门槛与银行已经一n样高，而综合成本却在10%以上，高于银行的水平。房地产信托经过短暂的繁荣后，又将重新陷入n沉寂。

第二部分、中国房地产融资形式三、预售资金预售制形成于96年，是国家为了拉动内需，鼓励房地产业的发展而推出的政策。n今年8月，央行发布了《2004年中国房地产金n融报告》，核心只有一句话：考虑取消房屋预售制。也正是这句话引起了轩然大波。随后，8月底，建设部明确