金融保险如何建立房地产金融的风险转移与共担体系.pdfVIP

金融保险如何建立房地产金融的

风险转移与共担体系

如何建立房地产金融的风险转移和共

担体系

摘要：目前，我国房地产金融仍处于初级阶段，房地产市场的融资状

况不容乐观，对银行信贷资金的依赖程度很高，银行资金在房地产行

业的集中度也很高，房地产市场的风险过于集中在银行部门。本文首

先介绍了目前我国房地产市场的融资状况；然后分析了上述融资状况

形成的特定原因及经济环境；最后提出应通过创新金融产品，建立多

层次的房地产金融市场，形成多元化的融资体系，建立壹种转移风险、

分散风险的机制，来解决我国住房金融存在的问题。

壹、我国房地产金融概况

（壹）房地产对银行信贷资金的依赖性很强

众所周知，房地产业是资金密集型的行业，目前我国房地产的融资方

式主要是银行贷款。多年来，银行信贷资金的支持在壹定程度上减轻

了房地产企业的运营压力，极大地促进了房地产业的发展。

从房地产贷款的余额来见，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，

2004年底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。其中，1998年

房地产开发贷款只有2680.1亿元，到2004年达到7810.9亿元，年

均增长20%；1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加

到16002.3亿元，年均增长83.0%。毋庸置疑，房地产贷款的罕见、

高速增长有力地支持了房地产市场的发展，见图1：

图1：房地产贷款、投资增长率单位：%

数据来源：国家统计局

我国房地产开发商自有资金较少，负债率普遍偏高。据国家统计局有

关数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第壹大资

金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资

资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为

5207.6亿元，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，

为3158.4亿元，占资金来源的18.4%。从表面见，银行贷款所占比重

且不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收

入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。如按平均七成按揭

计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”

也有30%的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷

款的比重在55%之上，如图2所示。SOHO中国董事长潘石屹称，按揭

贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前肯定已超过50%。如果将

开发商以“假按揭”套取银行信贷资金的情况考虑在内，该比重仍要

高的多。现实中，尽管很难获得准确的数据，但据估计，我国房地产

开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%之上。

图2：1997－2004年房地产开发企业资金来源构成单位：亿元、%

数据来源：根据国家统计局相关数据计算

（二）银行信贷资金在房地产行业的集中度很高

房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重，能够用来衡量银行信贷资

金在房地产行业的集中度。1998年底房地产贷款余额只占金融机构人

民币贷款余额的3.6%，到2004年底这壹比例提高到14.8%。近年来，

房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年

的30%左右，预测会上升到2007年的40%或更高。2005年全国性商业

银行贷款行业的投向占比情况也能够充分地反映这壹趋势，见图3。

且且，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加：2002年3

月末，这壹份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底为

34.3%，2005年3月底上升到了34.5%。

图3：2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比单位：%

数据来源：根据中国工商银行2004年年报，中国银行招股说明书，

中国建设银行、交通银行、华夏银行、深圳发展银行、招商银行、浦

东发展银行、民生银行2005年年报公布相关数据计算

二、形成原因及风险

在我国以银行信贷为主的住房金融体系中，商业银行通过住房消费贷

款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形

式的信贷资金，基本形成了“银行贷款建房，银行贷款购房”的发展

模式。且且，市场深度仅限于壹级市场，房地产市场运行中各个环节

的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。如果经济环境发生变化、

房地产业出现过热，房地产价格出现周期性的波动、调整，就会影响

房