海大房地产估价-复习资料 .pdf

房地产估价复习资料

1、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是成交价格所反映的房地

产状况。

2、房地产状况修正中的间接比较修正评价办法，是以标准房地产状况为参照系进行的。

3、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是替代原理。

4、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2,已知使用面积为58m2,套内建筑面

积为67m2,应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为2386.30元/m2o

5、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据

悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,则

该宗房地产交易的正常成交价格为28.2万元。

6、在市场法中，土地使用权年限调整属于权益状况调整。

7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引的该住宅小区房地产价值贬值属于经

济折旧。

9、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济

寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是37年。

10、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引的减价，属于功能折旧。

11，某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46

年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%,用直线法计算该建筑物的成新率为92%。

12、成本利润率的计算公式是开发利润：（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利

息+销售费用）。

13、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房

地产的报酬率应较高，价值较低。

14、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，

从第4年，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%,则该房地产的收益

价格为210万元。

15、有效毛收人乘数是估价对象房地产的售价除以其有效毛收入所得的倍数。

16、收益法适用的条件是房地产的收益和风险均能量化。

17、建筑物净收益=（建筑物现值）X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无

限年期）。

18、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑

物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为50万元。

19、收益法是以开发期间的某个时间原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要

的不是过去的因素，而是未来的因素。

20、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发结束时的时间。

21、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用

途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应

为（800万〜1000万元）。

22、假设开发法是以预期原理为理论依据的。

23、假设开发法中开发经营期的点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期

即估价时点。

24、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m23260元/m23440

元/m2、3620元/m2、3800元/m23980元/m2,采用平均发展速度法预测2003年住宅

价格为4184元/m2o

25、某地区商品住宅价格自2010年至2014年分别为681元/712元/m2,744元

/m2、781元/和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2016年的价格为

882元/m2o

26、已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地、总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72m（即150英尺）、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，

其总价为117万元。

27、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价

格，其平均深度价格修正率为78%o

28、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出

的各地价区段在某一时点的平均价格。

29、路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。

30、有一宗前后临街的矩形宗地，总深