20230504-房地产行业2022及2023Q1房地产板块财报综述-板块业绩大幅下降，优质房企穿越周期-230504-申万宏源-23页.pdfVIP

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2023年05月04日

行板块业绩大幅下降，优质房企穿越周期

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究看好——2022及2023Q1房地产板块财报综述

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相关研究本期投资提示：

物管行业增速放缓，分化加剧、强者更

强-物业管理行业2022年财报综述22年板块营收下降，房企频频出险、叠加毛利率继续下行，业绩断崖式下降。22年板块

证2023年5月4日营收同比-5.5%，较21年-12.0pct，主要由于疫情及房企资金端持续收紧影响竣工结算进

券放松政策稳步推进、板块业绩仍显压力度；从房企结构来看营收增速：一线+6%三线+1%二线-26%。22年净利润同比-701%，

研-地产及物管行业周报较21年-609pct；板块业绩大幅下降源于结算下降、企业风险事件频发、结转毛利率下行、

究减值损失占比及少数股东损益占比相对高位；从房企结构来看业绩增速：一线-45%二线

报（2023/04/22-2023/04/28）2023-74%三线-985%，其中三线房企业绩下降较多。展望后续，尽管22年业绩大幅下降形

年5月3日

告成了低基数、预收款锁定率0.97倍，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率

仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计23年板块业绩仍将偏弱。

证券分析师22年毛利率和净利率均再下降，三项费率持平、少数损益比提升、减值增加。22年板块

袁豪A0230520120001毛利率18.6%，较21年-3.6pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结

yuanhao@算19-20年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：一线20.4%三线

曹曼A023052012000320.0%二线13.8%。22年三项费用率9.9%，较21年持平。22年少数股东损益比-34%，

caoman@源于板块业绩为负。22年减值损失占营收比为6.1%，同比+1.6pct。毛利率下降、费用

联系人率持平、减值损失占比上升、少数股东损益比提升综合导致22年净利率降至-3.7%，较

曹曼21年-4.3pct；从房企结构来看净利率：一线3%三线-5%二线-18%。展望后续，预计

(8621板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态，但鉴于行业出清格局优化、政府持续维稳行业、

caoman@以及拿地隐含毛利率有所提升，预计优质龙头房企的毛利率将逐步见底改善。

22年末净负债率提升、其中二线再提升，现金短债比下降、其中二线再下行。22年末板

块资产负债率为78.6%、较21年末-0.1pct；剔预收款后负债率为73.4%，较21年末

+0.5pct；净负债率83.7%、较21年末+13.0pct，其中二线房企杠杆率持续回升，源于

货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-22年企业风险事件频发，部分企业负债规模上

升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于

稳定。从