标杆商业地产机电成本控制图析.ppt

有方向有方法有标准机电成本控制

认识商业广场成本分解优化招标限价变更签证直委结算工具（一）（二）（三）（四）（五）（六）（七）（八）目录

一、认识商业广场1、业态划分2、系统形式3、系统划分4、品牌等级5、配置标准6、安装方式7、边界条件8、特有作法

1、业态划分购物中心（A、B、C）写字楼（A、B、C）酒店（瑞华、文化、嘉华、嘉华B）住宅（A、B、C、D）公寓或SOHO室外步行街不同业态所对应的建造标准有可能不同!

2、系统形式给水排水空调采暖强电弱电1）市政直供；2）水泵变频分区供水方式；3）不超过120m塔楼采用水泵变频分区供水，超过120m塔楼采用水泵水箱串联供水；1）重力式；2）压力排水（污水坑+潜水泵排放或自动污水排放专用设备）；3）虹吸式；1）中央空调（两管制、四管制；全空气、风盘+新风、VAV）；2）分体空调（柜机、壁挂机、VRV）；1）热源：市政热网、自建锅炉房、燃气壁挂炉；2）采暖形式：散热器或地板采暖；1）双路电源（每路保证100%负荷）+柴油发电机；2）双路电源+柴油发电机；3）双路电源；4）单路电源；有无慧云系统；

3、系统划分给水暖通空调消防强电弱电大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅；大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅；购物中心（含上部塔楼及一环铺）、酒店、甲写、住宅+室外商铺；大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅、外铺；购物中心合用（电子巡查系统、背景音乐除外）、酒店；同一地块内的销售物业如甲写、公寓、住宅、外铺合用；系统的划分与运营管理的界面、缴费形式密切相关，销售物业尽量科学合并!

1国内品牌进口品牌2合格供方库内合格供方库外4、品牌等级

配置标准1.管材选择5.空调机组功能段选择（预热、过滤）3.设备是否变频、自带配电柜7.保温材料类别及防火等级6.电动执行机构电压等级，阀体材质4.风阀是否远控8.电梯梯速、载重2.电缆选型5、配置标准

安装方式管道连接方式：法兰连接、螺纹连接、沟槽连接、焊接、热熔连接、粘接、角钢法兰、共板法兰；设备安装方式：吊装或落地，混凝土基础或型钢基座；电缆支撑方式：T式桥架、槽式桥架、托盘式桥架；明装、暗装；6、安装方式

T式桥架槽式桥架托盘式桥架

不同业态不同楼层不同区域…不同专业…不同系统…不同细项7、边界条件边界条件是建造标准确定的前提！

1）机电与装修的成本界面部分精装修成本界面包含机电作业事项；梳理五星酒店、商务酒店、超市、大玩家、大歌星、院线、儿童业态、百货及部分次主力店的交房条件；

1精装修区域的灯具以及卫生间内给排水管道、洁具2豪宅、SOHO、商管用房、配电室、弱电机房内的分体空调3豪宅及SOHO内的燃气（电）热水器4影城大堂及观众厅内送回风管、阀部件、风口5售楼处内的机电工程6大歌星连接租区空调水管、风管、风机盘管7五星酒店大堂、泳池、SPA等区域的地板采暖

热力换热站燃气进户第一阀门给排水建筑物外墙或出外墙第一检查井电力变电室（所）弱电弱电机房2）社区管网与室内机电界面

3）机电专业细项间成本界面机电专业细项间1、防排烟与通风空调2、地板采暖与暖通空调3、室外给水与消防水4、常规水电的预留预埋与机电各专业

1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）一类标（集采申请及合同审批）：电气类--柴油发电机组、消防报警设备（国内、国外品牌）、电缆、电线、母线槽、电梯、LED显示屏；暖通类--制冷机组、空调末端、冷却塔、户式多联空调机（豪宅用）、风机（国内、国外品牌）、水泵（国内、国外品牌）、钢制阀门、铜制阀门、燃气热水器（豪宅用）；2）二类标（项目公司组织招标）：国外品牌电动阀（酒店用）、低压断路器（国内、国外品牌）、保温材料、开关插座、工程灯具（LED灯、普通灯具）、燃气炉、浴霸、漏电监控系统、应急电源EPS、双电源互投开关ATS、线型感温探测器、厨房自动灭火系统；3）一类标、二类标严格执行集团合格供方库制度；

1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8、特有作法1）负荷指标（电、气、冷、热）增大；2）排油烟、补风风管的预留，以及建筑风道内衬镀锌（不锈钢）风管的作法；3）餐饮与卫生间污水分流，管材柔性铸铁管；4）室内街厨房设备自动灭火装置，须有餐饮类商户根据我方要求提供，与商业酒店餐厅、商业所属公司员工食堂不同；厨房设备自动灭火装置具有合格供方品牌库；

序号2013版建造标准商管公司意见1燃气容量按商铺建筑面积0.04Nm3/㎡·h进