我国房地产金融市场研究报告.pdfVIP

我国房地产金融市场研究报告

在我国，住宅产业还刚刚起步，需要一个发育、成长、完善的过

程，在这一过程中资金融通始终是房地产交易的基础，是困扰开发商

和购房者的难题。解决房地产企业的资金问题，没有房地产金融的参

与是做不到的……

一、我国房地产金融业的发展现状

随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，

房地产金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；

中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营

机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同

经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银

行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。

1、住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。

为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一

系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。

各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融

业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展，

但由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发

展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江

苏、福建和厦门等省市，占到贷款业务量的50％以上。中西部地区

发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、

个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。

2、住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。

根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结

构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消

费贷款。截止1999年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自

营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65．29％、

21．36％、72．69％和35．38％，且有继续增大的趋势。

3、住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向

协调。

近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使

各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需

求扩张的重要性，以及住房金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。

因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争，特

别是自l998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，

各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿，总量上千亿的信贷规模，支持

住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞

争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范地遵循贷款

通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。

二、制约我国房地产金融业发展的主要因素

1．商品房房价太高，经济适用房政策不完善。

多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居

高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确，造成

大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方

经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平

抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，

对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地

还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买

程序、价格确立办法等方面的问题。

2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。

我国抵押贷款的期限短则3－5年，最长的也只有20－25年。这

与我国目前收入低、房价高的国情相比，使中低收入家庭难以承受，

贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足。而当前一些银行机构

推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高，对普通购房者来讲没

有实际意义。

3．缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款形式单一、

限制条件多的状况并存。

目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款，形式单一，且

限制条件非常严格，束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅

抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，

融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。

4.住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的

管理与监督。

目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、

《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说

住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操