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我国房地产金融市场研究报告
在我国,住宅产业还刚刚起步,需要一个发育、成长、完善的过
程,在这一过程中资金融通始终是房地产交易的基础,是困扰开发商
和购房者的难题。解决房地产企业的资金问题,没有房地产金融的参
与是做不到的……
一、我国房地产金融业的发展现状
随着国家加快住宅产业的发展,居民住房消费商品化水平的提高,
房地产金融业的规模正在不断扩大,占商业银行业务的比重不断提高;
中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善,住房金融业务的经营
机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同
经营,住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银
行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
1、住房消费贷款蓬勃发展,但各地发展态势不平衡。
为深化住房制度改革,促进住房建设与消费,国家先后出台了一
系列的住房与金融政策,为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。
各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施,加大住房金融
业务的经营力度,使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展,
但由于受当地经济发展状况及房改进程的制约,个人住房贷款业务发
展较快的地区多集中于东南沿海地区,上海、广东、北京、浙江、江
苏、福建和厦门等省市,占到贷款业务量的50%以上。中西部地区
发展虽有起色但仍较落后,这与该地区经济发展状况、居民收入水平、
个人商品意识和资信度等紧密相关,体现了资金运动的特征和规律。
2、住房信贷结构发生很大变化,重点向住房消费贷款倾斜。
根据国家宏观政策和住房市场的发展需要,商业银行住房信贷结
构呈现重心转移,由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消
费贷款。截止1999年底,工、农、中、建四家国有商业银行当年自
营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65.29%、
21.36%、72.69%和35.38%,且有继续增大的趋势。
3、住房金融市场竞争激烈,经营开始规范,内部结构开始走向
协调。
近几年来,国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业,使
各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需
求扩张的重要性,以及住房金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。
因此,纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争,特
别是自l998年起,在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下,
各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿,总量上千亿的信贷规模,支持
住房建设和住房消费,在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞
争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范地遵循贷款
通则,严格依照贷款程序办事,防范贷款风险的意识进一步增强。
二、制约我国房地产金融业发展的主要因素
1.商品房房价太高,经济适用房政策不完善。
多年来,与其他商品大打价格战的经营策略不同,商品房价格居
高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确,造成
大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解,目前,国内绝大多数地方
经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说,经济适用房的发展平
抑了过高的商品房价格,适应了停止住房实物分配后个人购房的需求,
对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善,在各地
还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买
程序、价格确立办法等方面的问题。
2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。
我国抵押贷款的期限短则3-5年,最长的也只有20-25年。这
与我国目前收入低、房价高的国情相比,使中低收入家庭难以承受,
贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足。而当前一些银行机构
推出的所谓“零首付”,由于进入的条件太高,对普通购房者来讲没
有实际意义。
3.缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款形式单一、
限制条件多的状况并存。
目前,我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款,形式单一,且
限制条件非常严格,束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅
抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低,
融资工具缺乏,银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。
4.住房金融法规不够健全,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的
管理与监督。
目前,虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些,如《民法》、
《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等,但总的来说
住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善,表现为有些法规缺乏可操
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