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2014年广州市房地产市场分析与预测

一2014年广州市房地产业发展的环境分析

（一）相关政策分析

“十八大”以后，“市场在资源配置中起决定性作用”被确定为改革的基调，2014年政府

对房地产市场的态度基本体现了这个基调，中央政府不再以“一刀切”的方式管理全国楼

市，而是采取“分类调控”的方式。

与中央政府一样，广州市政府在2014年也并未专门出台针对房地产业发展的政策文件。不

过影响房地产市场发展的因素是多方面的，虽没有专门政策条例出台，但一些其他的相关政

策或多或少也对其发展产生影响。

1.行政区划调整

2014年初，国务院同意调整广州市的行政区划分，将黄埔区与萝岗区合并为新的黄埔区，

增城从化市撤市并区，使广州成为拥有11个行政区、占地7434平方公里的“超级城市”，

并对区域房地产业发展产生影响。原黄埔区虽紧挨天河区，具有一定的地理优势，但其吸引

人口流入的能力不强，房地产业的发展一直未见突破。而萝岗区新兴产业发展旺盛，合并后

将给新黄埔区房地产业发展带来利好。广州中心城区的人口越来越多，可建设土地越来越

少，无法满足住房需求，而外围区域须通过完善基础配套设施，例如交通、商场、学校等为

中心城区分担人口密集的重担，这些设施建设都需要旺盛的房地产投资去支撑。

2.新型城镇化规划

2014年全国“两会”之后，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，今后将着重解

决好现有“三个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城

镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。推进农业人口城镇化，将给城

市发展带来一定的人口红利，并使得住房需求上升，为房地产业发展带来利好。对于广州这

个城中村众多的城市来说，改造城中村会对用地格局产生较大影响。

3.保障性住房建设

为了做好低收入人群的住房保障工作，广州市政府多年来积极规划保障性住房建设，确保每

年解决一部分住房困难人群的居住问题。据统计，截至2014年11月25日，广州市新开工

保障性住房13787套，包括：市级新开工4499套，为火车南站东新高速以东（三期）、佳

兆业逸灏苑、佳兆业盛世广场、荔湾窖口拆迁安置房配建项目和天御配建项目等4个项目，

其中新建公租房3714套，拆迁安置房785套；区（县级市）新开工8760套；广州市珠江华

侨农场危房改造528套。

4.公积金新政出台

为了使现有的公积金政策更符合目前的市场发展，2014年10月，住建部、财政部、人民银

行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异

地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。该

政策的出台，为那些无力在工作地购房或欲回原籍购房的异地工作者提供了保障。但这对于

广州房地产市场来说，或将减少部分购房需求，尤其是来自广州周边城市的人员住房需求，

例如清远、佛山等。如果公积金异地贷款政策落实，这些人群很有可能回原籍买房。住房需

求的转移，在一定程度上可缓解广州住房公积金贷款额度紧张的难题，同时也可缓解一二线

城市人满为患、三四线城市人口偏少的问题。

5.套房认定调整

2014年9月30日，央行调整首套房认定政策，规定只要消费者还清房贷后再次购买住宅，

仍可享受首套房贷款优惠。该政策的出台，对于改善性买家来说是利好消息，房地产市场成

交亦确实有回暖现象，但是由于市场上库存仍属高位，开发商不敢贸然上调价格，故价格在

短期内没有出现明显增长。此外，虽然央行推行房贷利率最低七折优惠的政策，但在目前银

行业间竞争压力较大、银行吸储成本升高，再加上一些银行的不良贷款率骤升的背景下，实

行贷款利率七折优惠并未实现。

6.存贷款利率下调

2014年11月22日，央行宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率：金融机构一年期

贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至

2.75%。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

央行此次下调贷款利率，对企业贷款、贷款买房的消费者以及政府债务来说都是利好，消费

者入市意愿也有所加强。不过，央行降息以及上调浮动区间后，不少银行纷纷宣布存款利息

上调，可见银行对资金的需求仍是比较大的。虽然央行下调了贷款利率，可鉴于银行对吸纳

存款的需求并不低，其对住房的放贷量及速度未必会加快。

（二）宏观经济分析

国家统计局发布数据显示，我国2014年第一至第四季度的GDP同比增速分别为7.4%