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房地产估价方法之本钱法

房地产估价方法之本钱法

房地产估价的三种根本方法是：比拟法、本钱法和收益

法。本钱法是根据估价对象的重置本钱或重建本钱来求取估价

对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细理解一下!

(一)本钱法适用的估价对象

本钱法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置本钱或

重建本钱和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价

对象客观合理价格或价值的方法。本钱法也可以说是以物业价

格各构成局部的累加为根底来评估物业价值的方法。因此，本

钱法中的“本钱”，并不是通常意义上的本钱，而是价格。

只要是新近开发建立、可以假设重新开发建立或者方案开

发建立的物业，都可以采用本钱法估价。本钱法特别适用于那

些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。

(二)本钱法估价的操作步骤

运用本钱法估价一般分为四个步骤：(1)选择详细估价途

径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算本钱价值。

1.选择详细估价途径

把物业作为一个整体采用本钱法估价最根本的公式为：

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物业价格=重新购建价格一折旧

以“房地产开发企业获得开发用地进展商品房建立，然后

销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物

业价格通常由如下7大项构成：(1)土地获得本钱;(2)开发本

钱;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)

开发利润。

2.测算重新购建价格

重新购建价格，是指假设在价值时点重新获得全新状况的

估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新

购建价格是价值时点状况下的价格。

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，

分为重置价格和重建价格。

3.测算折旧

估价上的建筑物折旧是指由于各种原因此造成的建筑物价

值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建

价格的差额，即：

建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折

旧、功能折旧和经济折旧三大类。

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(1)物质折旧。是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成

的建筑物价值损失。

(2)功能折旧。是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或

过剩所造成的建筑物价值损失。

(3)经济折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造

成的建筑物价值损失。

4.计算本钱价值

物业价格=土地重新购建价格+建筑物重新构建价格-建筑

物折旧

延伸阅读：房地产估价的根本原那么

1.独立、客观、公正原那么

2.合法原那么

3.价值时点原那么

价值时点原那么要求房地产估价结果是在由估价目的决定

的某一特定时间的价值或价格。这个时间既不是委托人，也不

是估价师可以随意假定的，而是应当根据估价目的来确定。

4.替代原那么

替代原那么要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等

条件下的价值或价格偏向在合理范围内。

5.最高最正确利用原那么

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最高最正确利用原那么要求估价结果是在估价对象最高最

正确利用状况下的价值或价格。

6.慎重原那么

慎重原那么是评估房地产抵押价值时应遵循的一项原那

么。

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