房地产行业2024年投资策略分析报告：漫长的季节，房企大浪淘沙.pdf

证券研究报告|行业策略

2024年07月15日

房地产

2024年中期策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙

2024年上半年，房地产政策在供需两端进一步发力，供给侧政策是下阶段看点，收储增持（维持）

是下一阶段工作主要方向。供给端，“517”系列政策中，央行设立3000亿元再贷款

支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房；自然资源部支持地

方妥善处置、盘活存量土地。目前部分城市收储政策正在推进中，但地方收储需要平衡

开发商、银行、政府平台三方利益。对于租金回报率较低的核心城市，可能需要地方政行业走势

府进一步提高资本金或补贴租户以达成银行要求的回报率；对于二线城市，可能面临

保障性住房需求不足的问题，前期需求摸排与项目选定是一大难点。因此收储如何落

地是现阶段主要看点。需求端，央行下调首套/二套住房贷款最低首付比例至

15%/25%，自上而下政策突破历史下限；同时取消房贷利率下限。所有二线城市均已房地产沪深300

32%

落实，一线城市均有下调动作。从效果看，对二手作用大于新房，结构性的城市表现强

于总量，成交起势或仍为脉冲，销售的持续性需要由政策的持续性给出。融资端，推进16%

城市房地产融资协调机制。至5月中旬商业银行已审批通过了白名单项目贷款金额0%

9350亿元，落地速度较快，但审批金额不等同于投放金额。按公开数据，如按30%估

算全部银行投放率，目前投放规模有限。且考虑到保交楼工作进入攻坚阶段，存量资不-16%

抵债项目、或项目位置特别偏远销售去化困难的项目，仍需进一步资金支持。债券融资-32%

环境进一步收缩、股权融资接近停摆，叠加销售回款持续承压，房企流动性压力仍存。

-48%

未来政策的展望：（1）根据近期政策基调和节奏短期可能出台的政策：北京、上海、2023-072023-112024-032024-07

深圳限购限贷政策进一步放松，核心城市房贷利率和税费的进一步下调，“三大工程”

进一步推进，以及收储可能看到城市维度执行细则的出台及一定落地成果。（2）偏反

转级别的政策力量：中央在供给侧收储、土地端处置与盘活均有进一步发力空间；对于

需求端持续疲软，可考虑类棚改的政策；房企端，保交楼资金进一步加码，同时做好房

企风险的阻隔。（3）目前形势不能单靠地产政策本身去解决，更需要宏观层面政策予

以配合，包括中央财政进一步加杠杆、货币端利率中枢进一步下行。（4）节奏上，须

政策协同发力，让新房销售企稳回升保持一定的量能，逐步畅通销售-拿地-开工-施工-

竣工链条，减轻对经济的负向拖累。

基本面复盘：上半年新房销售和土地成交继续大幅缩量，供需双弱下库存去化周期创

新高。（1）新房销售受供应制约复苏缓慢，二手房与新房走势一致但降幅更小。上半

年百城新房销售金额同比下降38%，而13城二手房成交建面同比下降6.7%，二手房

因为供应充裕且价格跌幅较大所以降幅显著小于新房。城市表现显著分化，5月新政刺

激和6月房企业绩冲刺影响下新房成交环比有所放量，但一二线反弹力度大于三四线。

（2）土地供需持续大幅缩量，预计将对下半年及明年供货和销售形成制约。上半年300

城土地成交金额同比下降44%，建面同比下降36%，由于市场尚未企稳，房企拿地愈

加谨慎。（3）库存高企亟待提振需求去消化，供需双弱下去化周期被动抬升至历史新

高。截止2024年5月，70城新房已取证未售库存4.6亿平，相当于历史高点85%；

去化周期28个月，创历史新高。库存高企影响房企拿地积极性，且对房价形成压制。

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