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房地产估价与房地产经纪机构合作问题研究(一)

房地产经纪机构是指符合执业条件，并依法设立，为委托人提供房地产信息和居间代理业务等经纪活动的具有法人资格的经济组织。

房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事以上活动的机构即为房地产经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和房地产经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，从事以上活动的机构即为房地产评估机构。

我们先来看以下这个例子。某业主从房地产开发商手中购得一套住宅物业，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一房地产经纪机构为其代理出售，房地产经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

以上这个例子简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。

在开发商销售一手楼盘的阶段，房地产经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务；

该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考；

案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考；

该业主可能委托房地产经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估；

在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。

由此看来，估价和房地产经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。

下面我们对评估及房地产经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）：

1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，房地产经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向房地产经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。

2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，房地产经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。

在上述这两种情况出现时，房地产经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场，尤其是遭到客户的不满，甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解，知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。

3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时，需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值。由于目前房地产经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息，评估机构往往会向房地产经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度，提供虚假成交资料，误导估价人员，从而得出偏离市场行情的公开市场价格。

这一问题不仅仅为房地产经纪机构单方面所造成，也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作，缺乏市场信息而造成房地产经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选