房地产行业政策复盘及展望.docxVIP

内容目录

策略：重视收储及需求修复双重刺激下，板块困境反转机遇 5

以史为鉴，本轮地产“517”新政有异同？ 5

政策思路：方向延续，力度、持续性超预期 5

周期对比：“成交→价格→投资”，探寻地产修复路径 8

行情复盘：限贷政策宽松后，地产板块行情如何演绎？ 9

如何衡量本轮地产政策的潜在效力？ 13

周期经验：信贷调整是拐点出现的必要条件，一线价格对其敏感性强、弹性大133.2.周期差异：价格反映增长预期，预期影响政策效果 15

需求增长预期：人口负增长、城镇化率边际回落，引发资产价格重估 16

货币流入预期：居民终端债务周期见顶，引发资产价格重估 17

底线视角：二手价格还有多少潜在回落空间？ 18

政策增量：“收储”能消化多少住宅库存？ 20

广义库存：本轮周期库存特征与过往有所不同 20

政策推演：推行路径及潜在堵点 21

风险提示 24

图表目录

图1：2013-2018年一二三线城市商品房销售额 8

图2：首付比例调整回顾 9

图3：2007-2010年地产个股、申万房地产板块以及相对沪深300的超额收益 10

图4：2014-2016年地产个股、申万房地产板块以及相对沪深300的超额收益 11

图5：2008、2014年首付比例调整后地产板块行情及基本面变化 11

图6：近期限贷放松之后龙头涨跌幅 12

图7：城镇居民可支配收入与二手房屋销售价格指数的对比 13

图8：2008年-2024年全国70城二手住宅价格指数环比 13

图9：2008年-2010年全国70城二手住宅价格指数环比 14

图10：2014年-2016年各能级70城二手住宅价格指数环比 15

图11：2013-2024年3月居民预期未来房价上涨、下降比例 16

图12：1991-2023年中国人口出生率、死亡率对比 16

图13：中国主力购房人口高峰已过 16

图14：中美日德城市化率对比 17

图15：2000-2024M3居民杠杆率 17

图16：中美日欧居民杠杆率对比 17

图17：24年4月70大中城市二手房价格指数已回落至18年水平 18

图18：2018年后10年期国债收益率与租金回报率同步走低 19

图19：一线城市租售比和10年期国债收益率差接近2015年低点 19

图20：重点城市租金回报率（截至2023H1） 20

图21：广义库存量及去化周期 21

图22：结构性货币政策工具情况表（截至2024年3月末） 23

表1：A股重点标的估值与盈利预测 5

表2：H股重点标的估值与盈利预测 5

表3：2008年以来中央首付比例调整一览 5

表4：第三轮放松周期（2022-至今）政策时间线梳理 6

表5：收储去库存所需资金测算 21

表6：中央“收储”政策表态汇总 22

表7：地方层面“收储”政策落地情况 23

核心观点

以史为鉴，本轮地产“517”新政有异同？

我们曾在2022年2月21日《陌生的压力，熟悉的韵脚》报告中回顾了08、14年前两轮周期限贷政策均呈现“地方-中央-地方”规律。从第三轮政策放松周期（22年至今）延续了前两轮的政策调整思路：通过继续减轻购房者负担、提振房地产市场需求。我们认为517政策超预期之处力度及持续性，供给侧辅以收储等增量工具，优化因周期调整同步产生的冗余库存，利好供需关系稳定及预期改善。资产“挤泡沫”过程中，已有政策调节方式虽或难以做到短期扭转预期，但其累加效应将加速行业“软着陆”进程。

我们复盘了前两轮周期限贷政策放松后的地产行情走势，涨幅区间内地产板块均取得一定的超额收益；个股层面，龙头企业在前两轮行情中的表现整体弱于板块整体。“517新政”发布后截至5月28日，申万地产板块累计涨跌幅为3?，相较于沪深300指数的超额收益为3?，涨幅居前的个股金地集团、万科A、龙湖集团，累计涨幅分别为14?、11?、6?，前期回调较多的个股此轮行情中弹性更大，区别与前两轮周期的逻辑是由供给侧出清延申至修复，建议同时关注非国央的估值弹性。

如何衡量本轮地产政策的潜在效力？

我们认为基本面完成筑底需完成以下两个前提要素之一：1）居民收入预期改善；2）房价跌价预期改善。收入预期由宏观经济决定，且为慢变量，短期较难逆转，而此前周期通过限制性政策的松动方式改善跌价预期的效果较为理想。理论上，23年“831”和24年“517”新政为周期底出现提供了必要条件，拐点将建立在政策的累计效应之上，且继续将一线城市视为周期触底反弹的特征指标