园区运营轻资产运营模式及典型案例分析.pdf

园区运营轻资产运营模式及典型案例分析

据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专

业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。目前，产业园区已经进入存

量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复

制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，

越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

轻资产vs重资产

企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大

的回报。轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限

的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。这种模式在产

业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷

联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比

19.5%。2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。2016年亿达

中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2016年重组完成的招商蛇口就着手研

发轻资产模型。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转

型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指

的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营

好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。重

资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以

销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业

的钱等多种多样的盈利模式。从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业

地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，

当发展到一定阶段后又“由重转轻”。一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。

随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓

展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可

供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营

行不通的原因。另一方面，“由重转轻”是为了活得更好。随着地产行业利润

率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应受到限制。当产业地产企业到了

一定规模之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断

下滑。仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的，产业

地产企业需要增加盈利点，以轻资产的方式降低部分经营风险，虽然单一的

轻资产输出很难走下去，但是轻资产输出也有它特殊的使命，解决园区企业

在重资产拓展过程的问题。

1、轻资产运营模式

1.运营品牌输出

售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。

这一模式有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速

新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；

培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。

以亿达中国为例：

亿达中国是国内第一家民营商务园区运营商，亿达中国通过运营大连软

件园，拥有了第一个成功范本，2006年，亿达中国受武汉东湖高新区管委会

委托，运营空置严重的武汉光谷软件园。亿达中国在拓展的过程中依据最初

大连软件园的模式，再结合拓展区域的实际情况，因地制宜的进行轻资产输

出。2012年，亿达中国与湖北省联投共同建设运营武汉软件新城，首创轻资

产的拓展形式。2015年，亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促

轻。在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以

轻资产模式输出，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑，

为亿达中国的“轻重并举、以轻带重、以重促轻”策略实施奠定了良好的基础。

不难发现，此“轻”须以“重”为基础，如果没有足够的重资产经验积淀或品牌效

应、相对标准化的服务套餐，轻资产业务的拓展也将受到限制。通过前期轻

资产项目的运营，可以用较小的成本培养一支业务能力强劲的团队为后期重

资产项目的拓展奠定人才的基础；通过产业链的打造和集聚，完备的产业服

务，可以形成庞大的客户资源数据库；同时在整个运营项目的过程中，对当

地的市场有了充分的了解。

2.资产证券化

将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，这种

运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻