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租赁纠纷型态及处理机制题库112.07.修正
【找屋篇】
Q1：要如何确认租屋广告的真实性?
A：为避免房东刊登不实租屋资讯，租赁住宅条例第13条除了规定出租人刊登内容要符合事实，受托刊登租屋资讯的媒体经营者(如:妈妈租屋网、591)也必须透过刊登者提供的誊本或建物资料、政府公开资讯，检核每一笔刊登物件的「住宅面积」、「屋龄」、「楼层别」、「建物坪数」四项资讯，让房客可以在搜寻物件时，即可先初步判断广告之真实性。
Q2：违章建筑可以出租吗？
A：虽然违建在法律上并不具有「建物所有权」，不能办理产权登记，但出租违建的行为却不算违法，只要违建还没被拆除，实务上法院多数会认定建造人对违建有进行使用、收益的权利，所以可以出租，不过，考量违建的居住品质与安全性较不足，承租人应审慎评估。
Q3：独立套房与分租套房怎么分？
A：为了易于出租，有些房东会将分租套房标示为独立套房，或是将独立套房归类在住家类，标示一房一厅一卫。除了透过照片辨别外，一般来说，只要标示为内含水或电费的，多半会是分租套房；至于独立套房，通常有自己的门牌号码和独立的水电表，没有跟他人共用的问题。
Q4：房东要我看其中的A房但出租的是B房，这样好吗?
A：一些房东会强调自己在该栋有多个格局相同、风格相近的物件，并推说要出租的B房目前还有人居住，当下不方便带看，要房客迁就看「一模一样」的A房。建议房客应予以拒绝，因为看房不只是看格局、看装潢，也要动手测各种设施设备(如:冷气、马桶、灯具等)的可使用程度。此外，如果房客因为满意A房而付了定金，日后却发现B房不如预期，此时要拿回定金就不会那么容易了。因为，依民法第248条规定，定金支付后，如果是因为房客的原因违约不能履行时，不得请求返还定金。
Q5：定金支付了之后，若有一方反悔不租，定金可以拿回来或要求赔偿吗？
A：定金是契约履行前的一种承诺，通常是在看屋后签约前，房客有意承租，房东也愿意出租，这时房客会预先付给房东一定数量的金额，用来肯定双方均会履行租约的一种承诺。民法第249条规定：「订约当事人之一方，由他人受有定金时，推定其契约成立」，因此，如果因为房客的原因（例如：工作地点突然改变、离开五分钟就后悔…等等）违约不能履行时，不得请求返还定金，若是可归责于房东之事由，房东应加倍返还其所收受之定金（例如收2000元定金，返还房客4000元）。
【签约篇】
Q1：租赁住宅条例实施后，房东房客之权利义务和过去有何差别？
A：租赁住宅条例针对押金上限、提前终止租约事由、修缮责任、遗留物处理、电费收取上限等常见纠纷，均有明确契约范本规范，让租赁双方权利义务更有保障。
Q2：出租两层楼，一楼作店面，二楼作住家，签约时要注意什么?
A：因为各楼层分属不同用途，建议分别签立不同的租赁契约。二楼为住家使用，应适用住宅租赁契约应记载及不得记载事项，一楼作为店面使用，则回归民法商业用租赁契约。
Q3：住家物件想委托给业者包租，要签什么合约?
A：房东将房子委托给包租业者经营管理时，应与包租业者签订立住宅包租契约，遵守住宅包租契约应约定及不得约定事项。
Q4：委托给包租代管业者，对房东有什么好处?
A：房东将居住使用的房屋委托给业者经营管理，除了可减轻管理负担外，还可享有租金收入免税额及较高的抵扣费用。以月租金2万元为例，扣除免税额6千元后，所剩余的1万4千元还可以扣除53%费用，与原先自行出租应缴的所得税减少很多。
Q5：租赁住宅条例实施后，个人房东出租自有房屋及管理相关事务，有无违反规定?
A：租赁住宅条例施行后，个人房东仍可以出租及管理自有房屋，尚无违反租赁条例规定。
Q6：签约时要如何确认出租者的身分才能保障自身权益?
A：当对方表示自己是屋主本人时，可要求出示房屋权状和身份证，如果没有权状，则可请提供最近一年的房屋税单，确认税单上的纳税义务人是不是与签约者同一人。当对方表示自己是二房东，可请二房东（转租人）出示大房东同意转租之书面文件。因为依据租赁住宅条例第9条规定，必须经过大房东(出租人)书面同意，二房东(转租人)才能将其租用住宅的全部或一部分转租。
Q7：签约后才发现，签约人不是屋主，且未经屋主同意转租，那契约有效吗？
A：契约还是有效，但如果签约的对象不是屋主，且未经屋主同意转租，日后真正的屋主可以依据民法第767条的规定，要求房客返还房屋，房客的损失则只能向非屋主的签约对象要求赔偿。
Q8：未成年人可以签订租赁契约吗？
A：参照民法第13条及第79条规定，未成年人属限制行为能力人，未得法定代理人之允许，所订立之契约，须经法定代理人之承认，始生效力。但若租赁房屋是该未成年人日常生活所必需(例如：家住，学校在，每日通勤恐有困难)，依民法第77条但书规定，即使未得到父母同意，租赁契约仍是有效。
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