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房地产未来走势分析预测

2014年3月5日上午，第十二届全国人民代表大会堂开幕，国

务院总理李克强作政府工作报告。其中提及房地产工作重点有：加快

房地产税立法，完善住房保障机制，推进公租房和廉租房并轨，针对

不同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权供应，抑制投机

投资性需求。

通过以上新闻，我们可以判断出以下结论：短期行政化措施难全

面放开。主要体现在以下几个方面：限价销售，高端住宅市场有望放

开；融资环境，继续支持导向型房地产开发，兼顾市场效益；限购政

策，不同城市区别化对待；购房限贷，短期内难以放开。

那么2014年房地产市场到底是“牛市”或者“熊市”呢？我们

当前我国政治，经济，社会，技术，法律，房地产调控政策等来分析

我国房地产市场未来趋势。

政策方面，宏观稳、微观活“”成为房地产政策的关键词，全国整

体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”

及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，有保有“压”方向明确。下半年

以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八

届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、

保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策

更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各

有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而

温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微

调当地调控政策以促进需求释放。

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014

年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的

动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，

长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长

使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，

在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未

来理性回归势在必行。

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨

10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明

显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城

市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由

于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方

面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，金九

为年内高峰，使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多

数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。

全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史

新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；

资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状

况处于历史较好水平，但融资将更难。

需求方面，根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅

房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况（包括人口数量、

性别以及年龄结构组成，家庭构成）：人口的增加，家庭规

模的扩大，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市

人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家

庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减

少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人

口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带

空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需

求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一。第二，房

地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构

的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入

水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；但同时房屋作为人们生

活的必需品，就避免不了要到买房住的一天，那房价高只能压制一段

时间的住房需求，住房的刚性需求仍然是存在的。第三，居民收入水平：

个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水

平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至

几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重

要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平

高，支付能力