浅析房地产开发企业会计核算.pdfVIP

浅析房地产开发企业会计核算

论文关键词：房地产开发；会计核算

论文摘要：本文从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经营特点入

手，详细阐述了房地产开发工程投资费用的估算，最后总结出房地产开发企业会计核

算特点。

1房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将

土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房

地产产品的消费者，又是房地产商品的经营者。进展的主要业务有：

1.1土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组

织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

1.2房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完

成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房

屋，按用处可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

1.3城市根底设施和公共配套设施的开发。

1.4代建工程的开发。

代建工程的开发是企业承受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

2房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的消费经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

2.1开发经营的方案性。

企业征用的土地、建立的房屋、根底设施以及其他设施都应严格控制在国家方案

范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一〞原那么和企业的建

立方案、销售方案进展开发经营。

2.2开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的

价格或市场价格作价转让或销售。

2.3开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，

还要建立相应的根底设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设

计、施工、销售到售后效劳全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销

关系与设备、材料物资供给单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设

计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托

单位和承租单位发生经济往来。

2.4开发建立周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开场，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一

平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少那么一年，多那么数年

才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身

的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

2.5经营风险大

开发产品单位价值高，建立周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策

失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困

境。

3房地产开发工程投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在工程的规划阶段，必须对工程的投资与本钱

费用进展准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发工程的投资过程就是房地产商品的消费过程，因此其投资估算与

本钱费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发工程投资与本钱费用估算的范

围包括土地购置本钱、土地开发本钱、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费

用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建立工程各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建立工程的

类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建立工程，其投资和费用构成有一定的

差异。对于一般房地产开发工程而言，投资及本钱费用．由开发本钱和开发费用两大

部分组成。

3.1开发本钱

共有八项：

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土

地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进展

时间、地段、用处、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现

状等因素的修正得到；也可根据所在城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地

价，根据工程所在地段等级、用处、容积率、使用年限等因素修正得到。

(1)土地征用费。国家建立征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安

置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理

费等。农村土地征用费