房地产财务分析报告.pdfVIP

房地产财务分析报告

房地产财务分析报告

房地产财务分析报告（一）

一、xxx项目财务基本数据：

截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银

行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预

计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达

20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指

标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，

因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税

务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金

融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的

三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款

审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务

距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关

怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了

一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

第1页共1页

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开

发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和

开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值

服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性

地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协

商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻

找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中

行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政

策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭

预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至

少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度

地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，

这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后

续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发

现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导

的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这

些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

(一)营销台帐建立的重要性

第1页共1页

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没

有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄

弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，

所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财

务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营

销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁

杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压

力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能

够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本

明白账。

(二)销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超

支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之

外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支

出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款

项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项

目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预

计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该

停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间

走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相

关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判

断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于

第1页共1页

可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划

目标来指导日常工作，细项