土地评价与管理课件.pptVIP

第1章土地估价概述u1.1地价的概念u1.2土地估价的原则与方法

1.1地价的概念一、土地是一个综合的概念土地是“地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”，是“地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动”。

地价的概念土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期收益（地租）的高低。购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买人带来的收益不同，因此其价格也不同，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。

地价的概念目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地与一般私有制国家土地无限年不同。我国是使用权价格而非所有权价格。但是，我国土地使用期较长，使用同样可转让、出租和抵押，与所有权类似，在估价程序与方法上又类似。

二、土地的特点土地具有不同于一般商品的特殊性，地价也就有其自身特性：1、表示方式不同一般商品以价格表示，土地除价格表示外，还可用租金表示，即地产有租赁市场存在。地价与租金关系，犹如资本与利息的关系，只要确定还原利率就可。2、价格基础不同一般商品价格来源其本身的价值。而地价是其权利与收益的购买价格。

土地的特点3、形成时间不同一般商品可以标准化，易于比较，形成时间短。而土地个别差异大，形成时间长。估价必须根据宗地自身特点和市场状况，具体分析。4、不由生产成本决定一般商品可由人类生产出来，土地不是。地价产生于土地所有或使用权的垄断性。土地开发成本是地价的附加。5、地价是由地产需求决定一般商品价格由供求双向决定，而土地供给弹性小，主要由需求决定。

土地的特点6、地价具有明显的地区性和个别性由于土地位置的固定性，在地区性市场之间难形成统一的市场价格。土地位置差别决定土地地价难标准化，个别性明显，不同等级不同地块，价格差异大。7、在经济增长时期，对土地需求巨增，其价格增长速度快。8、市场结构不同。土地市场是不完全市场，需求对地价影响大，形成的地价受主观因素影响也大。9、折旧现象不同。土地不但无折旧还增值。

三、地价的分类1、按土地权利分类土地权利是多个权利的集合。有所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。2、按价格形成方式有交易价格和评估价格。评估价格包括：交易底价、基准地价-政府为管理市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

地价的分类课税价格。3、按管理手段分。申报地价、公告地价—土地增值税和征用土地补偿依据。4、按地价表示方式。地价可分为：土地总价格、单位面积地价和楼面地价。

地价的分类楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价/总建筑面积楼面地价＝土地单价/容积率楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例如，有甲乙两块土地，甲土地的单价为700元/平方米，乙土地的单价为510元/平方米，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/平方米，乙土地的楼面地价170元/平方米。根据楼面地价判断，乙土地反而比甲土地贵。

四、影响地价的因素分析可分外一般因素、区域因素和个别因素1、一般因素：指影响土地价格的一般、普遍和共同的影响。它决定地价基础。⑴行政影响：房地产制度（土地划拨、招拍挂，房改）、城市规划（用途、容积率和建筑密度）、地价政策、税收政策与交通管制等。⑵人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成（四世同堂到小家庭）

四、影响地价的因素分析⑶社会因素俗语：有土斯有财、安土重迁。社会与安定状况对地价有很大影响。政治安定状况、社会治安状况（有投资的信心）、房地产投机（哄抬与抛售带来地价大幅波动）、城市化进程。⑷国际因素可间接影响国内政治社会经济环境。

四、影响地价的因素分析包括国际经济状况与国际政治因素。2008年世界经济危机美国地价大跌，日本上世纪九十年代的房地产泡沫破灭等。政治是经济关系的综合，有利于外资的越洋投资。⑸经济因素经济发展状况、储蓄与投资水平（互换）、财政收支与金融状况（流动性）、居民收入与消费、物价变动和利率水平。

四、影响地价的因素分析2、区域因素指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量和城市规划限制。3、个别因素是指宗地本身的条件和特征。如面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限。

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