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楼书:教您读懂“楼书”
2001-4-513:07:00
在商品房纠纷中,由于“楼书”误导引起的纠纷占住房首位。在商品房预售中,
问题同样突出。归纳起来,构成误导的内容大致包括:位置标识“技巧”,价格标注“”,交通
条件描写“”,销售面积“障眼法”,虚构物业环境,虚夸回报率和入住率,配套设施偷梁换
柱,以及实景图和户型设计与实际不符,投资商、开发商、商和物管公司概念、权利和职责模
糊化,等等。当购房人受到类似误导而损失时,倘若据此主张损害赔偿,目前司法
实践品房不适用《消费者权益保》,而依据其他法律又很难得到充分支持。
那么,是否可以依据《合同法》主张权利呢?答案基本上是否定的。因为几乎所有的楼书都
不具备法律的约束力。
《合同定:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式”。所谓要约是指希望和他人订立
合同的意思表示。其必须具备两个条件:一是内容具体明确;二是表明经受要约人承诺,要约人即
受该意思表示的约束。承诺则是受要约人同意要约的意思表示。而楼书一般来说,既非要
约,亦非承诺,约邀请(或称要约引诱),是希望他人向自己发出要约的意思表示。
过讨价还价,待一方当事人最终承诺时,合同成立。此种要约邀请,只是订立合同的预备阶
段,没有法律约束力。但是,法律也不排除发布的人,利用进行要约。比如开发商
在楼书注明“本楼书构成要约”或“本公司受楼书内容的约束”等,则楼书构成要约。然
而,现实中,绝大竞争开发商的做法刚好相反。尽管楼书的显眼之处标明“某某天内有效”
字样,似乎构成不可撤销的要约。但是,仔细阅读下去,在楼书尾部,有一行极细小的字,
具有决定性作用:“某某公司对上述内容拥有的内容不管具体与否,肯定是不确定的,既然内容
不确定,对发布者自然没有约束力可言。这样的楼书仍然是要约邀请。
由此可见,购房者千万别单指望那楼书说事儿。真正能够约束双方当事人的是双方正式
签订的合同书及其补充协议。如果购房人想要楼书具备法律效力。就一定要将该楼书作为合
同书的一个附件,并在合同书中注明,使之成为合同的一个组成部分。
顺便提一句,从2000年底开始,建设部和国家工商要求各地执行新的《商品房买
卖合同示范文本》,以取代1995年《商品房购销合同示范文本》。新合同文本内容覆盖商品
房的各个关键环节,只要购房人将合同文本的各项内容均填写齐备,就不会因合同条款
的欠缺而吃哑巴亏。比如,第三条品房的建筑面积共多少,其中,套内建筑面积多少,不论
售房人提出什么借口,您一定要坚持全部填写清楚,这样,当发生纠纷时,才能有效的依据
合同条款寻求法律救济。更重要的是断了别有用心的人,利用合同条款巧夺他人钱财的念
想。
经济报文/
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